Βάσει των υφιστάμενων δεδομένων και της δυνατότητας πρόσβασης στο τραπεζικό σύστημα, οι τρέχουσες συνθήκες απευθύνονται στο 25% των ελληνικών νοικοκυριών με βάση το διαθέσιμο εισόδημα.
Τα τελευταία πέντε χρόνια, η αγορά real estate στην Ελλάδα έχει γνωρίσει αλματώδη άνοδο. Οι τιμές πώλησης και ενοικίασης έχουν εκτοξευθεί, τόσο για οικιστικά όσο και για επαγγελματικά ακίνητα. Παράγοντες της αγοράς μιλούν για μια λογική άνοδο τιμών, τουλάχιστον έως έναν βαθμό, ενώ υπάρχουν κι αυτοί οι οποίοι κάνουν λόγο για (επικείμενη) «φούσκα». Τελικά, τι ισχύει; Τι πρέπει να αναμένουν τόσο οι επιχειρηματίες όσο και οι πολίτες σε σχέση με την πορεία της αγοράς ακινήτων στη χώρα στο άμεσο μέλλον; Η «DEALnews» επιχειρεί να δώσει απαντήσεις σε αυτά τα καίρια ερωτήματα.
Σύμφωνα με στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ) οι τιμές πώλησης οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 56,6% -ή ακόμα και περισσότερο σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας- από το πρώτο τρίμηνο του 2019 έως το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2024. Εχουν επιστρέψει σχεδόν στα προ κρίσης επίπεδα, δηλαδή σε τιμές 2009, με τον δείκτη από τις 102,2 μονάδες να υποχωρεί στις 58,9 μονάδες τα προηγούμενα χρόνια, για να έχει ανακάμψει πλέον στις 98 μονάδες για το σύνολο της χώρας.
Ειδικά στην Αττική η άνοδος από το 2019 ήταν πάνω από 70,1% και πλέον οι τιμές είναι κατά περίπου 3% πιο υψηλές από τα επίπεδα του 2008, λίγο προτού αρχίσουν δηλαδή η κρίση και η μεγάλη «κάθοδος» στις τιμές των οικιστικών ακινήτων. Το 1ο τρίμηνο του 2024 ο δείκτης είχε αναρριχηθεί στις 103,9 μονάδες, από 101,4 μονάδες υψηλότερη κύμανση το 2008.
Για τα επαγγελματικά ακίνητα, η αύξηση ήταν εξίσου ραγδαία, με τις τιμές να εκτοξεύονται έως 43% από το 2016 στην Αττική, που έχει κάνει πλήρες come back (με τον σχετικό δείκτη στις 99 μονάδες στα καταστήματα). Σε όλη την Ελλάδα -και στα γραφεία- η άνοδος είναι ισχυρή.
Το σημαντικότερο, η άνοδος των τιμών πώλησης είναι μεγαλύτερη από την αντίστοιχη του πληθωρισμού τα τελευταία χρόνια, αφού την περίοδο της κρίσης οι τιμές δεν μειώθηκαν. Αυτό που μειώθηκε είναι τα εισοδήματα (μισθωτών αλλά και σε όρους κερδών των επιχειρήσεων και των επαγγελματιών), τα οποία δεν έχουν αποκατασταθεί ακόμη πλήρως, κάνοντας πιο έντονη αυτήν την άνοδο στο κόστος στέγασης.
Παράλληλα με τις τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί και τα ενοίκια. Σύμφωνα με στοιχεία του Eurostat, στην Ελλάδα αυξήθηκαν περίπου κατά 10% από τον Απρίλιο του 2019 μέχρι σήμερα. Αυτή η αύξηση είναι ανησυχητική, καθώς καθιστά τη στέγαση όλο και πιο δαπανηρή για τους πολίτες.
Συγκεκριμένα, βάσει των τιμών και της δυνατότητας πρόσβασης στο τραπεζικό σύστημα, οι τρέχουσες συνθήκες απευθύνονται στο 25% των ελληνικών νοικοκυριών, με βάση το διαθέσιμο εισόδημα. Το ποσοστό υποχωρεί στο 10% για τις νεόδμητες κατοικίες. Την ίδια στιγμή, η ελληνική αγορά κατοικίας συνεχίζει να είναι ελκυστική για τους ξένους, οι οποίοι προφανώς έχουν μεγαλύτερη οικονομική άνεση για να επενδύσουν σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία, λοιπόν, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν φτάσει ή προσεγγίζουν το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση. Στα διαμερίσματα η πίεση είναι πιο έντονη απ’ όσο στα επαγγελματικά ακίνητα, με τα καταστήματα να είναι πιο κοντά στις τιμές προ κρίσης.
Ποια είναι η πραγματικότητα
Είναι, λοιπόν, η άνοδος των τιμών «φούσκα»; Για να δοθεί απάντηση στο ερώτημα αυτό πρέπει να γίνει σύγκριση των ελληνικών δεδομένων με τα αντίστοιχα άλλων χωρών της Ε.Ε.
Σύμφωνα με τη Eurostat, οι τιμές των ακινήτων στην Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά 11,8% από το δεύτερο τρίμηνο του 2019 έως την αντίστοιχη χρονική περίοδο του 2023. Ταυτόχρονα, τα ενοίκια στην Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά 8,8% από το τέταρτο τρίμηνο του 2018 έως το τέταρτο τρίμηνο του 2023.
Τι προκύπτει από τα δεδομένα αυτά; Ενώ η άνοδος των τιμών στην Ελλάδα είναι υψηλότερη από τον μέσο όρο της Ε.Ε., δεν αποτελεί ακραία εξαίρεση. Αρκετές χώρες ακόμα, όπως η Ουγγαρία, η Ολλανδία και η Πορτογαλία, έχουν παρουσιάσει παρόμοιες ή ακόμα και μεγαλύτερες αυξήσεις. Από την άλλη πλευρά, ενώ σε πολλά κράτη της Ε.Ε. έχει από το 2023 αρχίσει η «πτώση» (λόγω των πιέσεων στο ΑΕΠ αλλά και του κόστους δανεισμού) στην Ελλάδα οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται.
Τα αίτια
Ποιοι είναι οι παράγοντες που οδηγούν στην άνοδο των τιμών στην Ελλάδα; Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι βασικοί λόγοι εξαιτίας των οποίων επηρεάζεται η αγορά ακινήτων είναι οι εξής:
- Η αύξηση της ζήτησης: Η ζήτηση για ακίνητα στην Ελλάδα έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, λόγω παραγόντων όπως η ανάπτυξη του τουρισμού και η βελτίωση της οικονομικής κατάστασης των νοικοκυριών. Η άνοδος του τουρισμού έχει οδηγήσει σε αυξημένη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις και αγορές ακινήτων -και- σε αρκετές τουριστικές περιοχές. Το γεγονός αυτό έχει προκαλέσει άνοδο των τιμών, κυρίως στα νησιά και σε δημοφιλείς προορισμούς.
- Οι επενδυτικές ροές: Η σταθερότητα της ελληνικής οικονομίας και η βελτίωση του επενδυτικού κλίματος έχουν προσελκύσει επενδυτές από το εξωτερικό. Αυτοί αγοράζουν ακίνητα για επενδυτικούς σκοπούς, οδηγώντας σε περαιτέρω άνοδο των τιμών.
- Τα κρατικά προγράμματα: Η ελληνική κυβέρνηση έχει υλοποιήσει δράσεις για την ενίσχυση της αγοράς ακινήτων, όπως για παράδειγμα το πρόγραμμα «Πράσινο Σπίτι» για την ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών. Αυτά τα προγράμματα έχουν αυξήσει, με τη σειρά τους, τη ζήτηση για ακίνητα και έχουν παίξει τον δικό τους ρόλο στην άνοδο των τιμών.
Γεωγραφικές ανισότητες
Η άνοδος των τιμών, ωστόσο, δεν έχει επηρεάσει ομοιόμορφα όλες τις περιοχές της Ελλάδας. Οι τιμές έχουν αυξηθεί περισσότερο σε μεγάλες πόλεις και τουριστικές περιοχές. Αντίθετα, σε αγροτικές περιοχές και μικρές πόλεις οι μεταβολές είναι αρκετά χαμηλότερες.
Κοινωνικές επιπτώσεις
Είτε η άνοδος των τιμών είναι «φούσκα» είτε μια λογική αύξηση λόγω των δεδομένων που αναφέρουν παράγοντες της αγοράς και τα στοιχεία εγχώριων και διεθνών φορέων, το γεγονός αυτό έχει δυσκολέψει την πρόσβαση στη στέγαση για ένα μεγάλο ποσοστό πολιτών και, φυσικά, επιχειρηματιών και δη μικρομεσαίων. Ποια θα είναι η επόμενη μέρα;
Η μελλοντική πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων εξαρτάται από διάφορους παράγοντες. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται οι εξής: Η οικονομική ανάπτυξη κατά τα αμέσως επόμενα χρόνια, η νομισματική πολιτική και, φυσικά, οι γεωπολιτικές εξελίξεις, δεδομένων των πολεμικών συγκρούσεων που εξελίσσονται στην Ουκρανία και τη Γάζα.
Κανείς, λοιπόν, σε αυτή τη φάση δεν μπορεί να απαντήσει με βεβαιότητα εάν θα συνεχίσουν να αυξάνονται ή αν θα υπάρξει διόρθωση στις τιμές τα αμέσως επόμενα χρόνια. Σε καμία περίπτωση, ωστόσο, δεν διαφαίνεται ότι η ελληνική αγορά ακινήτων θα μπει ξανά σε έναν κύκλο ύφεσης, όπως παρατηρήθηκε κατά τα πρώτα χρόνια της «περιόδου των Μνημονίων».
