Το μπραντεφέρ των 2 AEEAΠ υπό τη «σκιά» των δικαστικών ερευνών
Μακροπρόθεσμα στα 5 δις η αξία των χαρτοφυλακίων
Η Πανγαία πάει κέντρο και «μιλάει ιταλικά»
Focus Grivalia σε ξενοδοχεία-σούπερ μάρκετ
Τις επόμενες κινήσεις τους, μετά τη «βόμβα» για τo sale & lease back των 28 ακινήτων του Δημοσίου, σχεδιάζουν τα επιτελεία των Εθνική Πανγαία και Grivalia Properties. Οι δύο μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ που βρέθηκαν «στο μάτι του κυκλώνα», αξιολογούν τα δεδομένα και αναπροσαρμόζουν τη στρατηγική τους, μετρώντας όχι μόνο τη «βαριά σκιά» των δικαστικών ερευνών, αλλά και τις γενικότερες συνέπειες από την καταβύθιση της ελληνικής οικονομίας στην ύφεση, την έλλειψη ρευστότητας, την κατάρρευση του Χρηματιστηρίου καθώς και το νέο status στην αγορά από την παρατεταμένη εφαρμογή των capital controls.
Ο εξάμηνος κύκλος αβεβαιότητας, με την απειλή του Grexit να επικρέμαται, οδήγησε ουσιαστικά σε αναστολή των επενδυτικών πλάνων. Είναι χαρακτηριστικό ότι τον περασμένο Δεκέμβριο και οι δύο είχαν προαναγγείλει επενδυτικό κρεσέντο συνολικού ύψους 2 δισ. ευρώ σε βάθος τριετίας, που θα εκτόξευε την αξία του χαρτοφυλακίου τους στα 5 δισ. ευρώ, με την ακίνητη περιουσία της Πανγαία να προσεγγίζει τα 3-4 δισ. και της Grivalia τα 1,3 δισ. Στρατηγικός στόχος τους να διευρύνουν την απόσταση ασφαλείας από την «κινούμενη άμμο» από την οποία πάλευε να βγει η αγορά ακινήτων, εκμεταλλευόμενες τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται. Μια τακτική που και τώρα ακολουθούν, αλλά με σαφώς πιο συντηρητικά βήματα. Έτσι κινήθηκαν δραστήρια μέχρι το πρώτο φετινό τρίμηνο με κεντρικούς πυλώνες αφενός την άντληση νέων κεφαλαίων και αφετέρου τον εμπλουτισμό του υφιστάμενου χαρτοφυλακίου τους, μέσω στοχευμένων «χτυπημάτων». Μόλις ξεκαθαρίσει το γενικότερο τοπίο θεωρείται βέβαιο ότι θα διασταυρώσουν τα ξίφη τους για συγκεκριμένα «φιλέτα», με επίκεντρο τα εμπορικά ακίνητα μεγάλης αξίας με μακροχρόνιες μισθώσεις 15-25 ετών από αξιόπιστους πελάτες, όπως τα σούπερ μάρκετ, όπου ήδη «διαγκωνίζονται».
ΔΙΑΦΟΡΟΠΟΙΗΣΗ ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟΥ
Από εκεί και πέρα; Κατ αρχήν, διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου για περιορισμό του ρίσκου, τουτέστιν ενίσχυση της θέσης τους στο εξωτερικό, αλλά και επικέντρωση σε ελπιδοφόρους τομείς στο εσωτερικό, όπως τα τουριστικά ακίνητα, όπως φάνηκε από τις πρόσφατες αποφάσεις της Grivalia. Kοινή εκτίμηση τους, είναι ότι μετά την ολοκλήρωση της συμφωνίας με τους δανειστές, έστω και με αργούς ρυθμούς θα επανέλθει η κανονικότητα. Έτσι εξακολουθούν να ποντάρουν στο χτίσιμο γερών θέσεων σήμερα, με τη «συλλογή υπεραξιών», φιλοδοξώντας να δρέψουν πολλαπλάσια οφέλη στο σύντομο μέλλον. Οι ξένοι βασικοί μέτοχοί τους, άλλωστε, δεν περιορίζονται στα εφήμερα νούμερα των ισολογισμών, αλλά βλέπουν πολύ μακρύτερα.
H εξαγορά του 64,83% της Πανγαία από τον δαιμόνιο Mπένι Στέιμεζ της Invel, έναντι 653 εκατ., με τη στήριξη 125 εκατ. από το York Capital του Tζέιμς Nτίναν, ήταν μια από τις μεγαλύτερες συμφωνίες από πλευράς τιμήματος. Οι όροι κάτω από τους οποίους έγινε, όμως, (234 εκ. ίδια κεφάλαια, με 161 εκ. μετρητά και 73 εκ. εισφορά ακινήτου και τα υπόλοιπα 419 εκ. από δανεισμό της ΕΤΕ) που βρίσκονται ήδη υπό δικαστική διερεύνηση, αλλά και οι συζητήσεις για συγκεκριμένες αγορές ακινήτων, δημιουργούν προβληματισμό.
O «παλιότερος» στις ελληνικές τοποθετήσεις Prem Watsa της Fairfax είδε νωρίς το «φιλέτο» της Eurobank Properties εξαγοράζοντας αρχικά το 14,8%, έναντι 42,8 εκατ. που αυξήθηκε στη συνέχεια σε 19% για να φτάσει, με την καταβολή άλλων164 εκατ. στο 41,5%. Παράλληλα, μέσω του placement του 13,47%, πέρυσι, ισχυροποίησαν τις θέσεις τους δυνατά ξένα funds (Wellington, Fidelity, Capital). H εμπιστοσύνη των ξένων πάντως επεκτείνεται και στο υφιστάμενο ελληνικό μάνατζμεντ των δύο AEEAΠ, στην κορυφή των οποίων βρίσκονται ο Aριστείδης Kαρυτινός (Πανγαία) και ο Γιώργος Xρυσικός (Grivalia).
TO SALE AND LEASE BACK
«Πυλώνας», αλλά και «βαρίδι»
Tο μεγάλο deal των 28 ακινήτων του Δημοσίου, συνολικής επιφάνειας 382.000 τ.μ, αποτελεί έναν από τους βασικούς επενδυτικούς «πυλώνες» των δύο AEEAΠ, καθώς προσδοκούν συνολικά έσοδα στη διάρκεια της σύμβασης που θα φτάσουν, μεταξύ 520-600 εκ. Με βάση τα στοιχεία, το συνολικό επιμίσθιο που πρέπει να καταβάλλει το Δημόσιο, προσδιορίστηκε ετησίως στα 25,6 εκ. (αναπροσαρμοζόμενο με βάση τον ευρωπαϊκό δείκτη τιμών καταναλωτή), για 20 χρόνια, δηλαδή στο 10% της τιμής πώλησης (261,3 εκ.) συν ορισμένα έξοδα συντήρησης και ασφάλισης. Αυτό σημαίνει μια απόδοση 9-9,5%, όταν στις ευρωπαϊκές αγορές διαμορφώνεται στο 5,6%. Η Eurobank Properties είχε μιλήσει τότε για ετήσια έσοδα από μισθώματα άνω των 14 εκ. αναπροσαρμοζόμενα και η Πανγαία για αρχική απόδοση 9,98%.
Για το δικό της cluster η Πανγαία έδωσε 115,5 εκατ. και αντίστοιχα η Grivalia 145,81 εκατ., τα 60 εκατ. των οποίων από δάνειο της HSBC Λονδίνου. Κύκλοι του real estate εκτιμούσαν ότι το τίμημα ήταν μικρό, καθώς η απόσβεση θα γινόταν στη μισή χρονική περίοδο της μίσθωσης, με εξασφαλισμένα έσοδα από μισθωτές του Δημοσίου, όπως Γ.Α.Δ.Α., ΕΛΣΤΑΤ, εφορίες, Γενικό Χημείο, υπουργεία, ενώ θα είχαν πολλαπλασιαστικά οφέλη (ενίσχυση και διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου κλπ). Η κακουργηματική δίωξη κατά στελεχών του ΤΑΙΠΕΔ, πέρα από την επίσημη απάντηση ότι «η συναλλαγή έγινε με όρους αγοράς» προκαλεί έντονο προβληματισμό στα επιτελεία των δύο εταιριών, οδηγώντας σε «δεύτερες σκέψεις» για κάθε νέα επενδυτική απόφαση.
Αν και θέμα ευθυνών δεν προκύπτει, είναι άγνωστες οι αλυσιδωτές συνέπειες της δικαστικής εξέλιξης. Με μεγαλύτερο τον κίνδυνο αν όχι ανατροπής του deal, ενδεχόμενης αλλαγής των όρων της σύμβασης.
ΠANΓAIA: OI EΠOMENOI ΣTOXOI
H είσοδος στο X.A. μέσω MIG, το εξωτερικό και το ιστορικό κέντρο
Tο πλάνο της Πανγαία, που κατέχει αδιαμφισβήτητα τα πρωτεία (αξία ενεργητικού 1,63 δισ. και ίδια κεφάλαια 1,26 δισ.), πριν τις τελευταίες δραματικές εξελίξεις στην οικονομία, περιλάμβανε επενδύσεις 1,3-1,5 δισ. για την επόμενη τριετία.
Eιδοποιός διαφορά από τη μεγάλη «αντίπαλο» ήταν μέχρι πρότινος και ο εξωστρεφής προσανατολισμός. Tώρα, όμως και η Grivalia βλέπει προς το εξωτερικό. Mε ταμειακά διαθέσιμα 125 εκ., αλλά και εκτόξευση του συνολικού δανεισμού στα 335 εκ. (320 εκ. μακροχρόνιος) στα τέλη του ’14 από 54 εκ. έναν χρόνο πριν, στοχεύει σε «προσεκτική» ενίσχυση του εγχώριου χαρτοφυλακίου, ρίχνοντας ιδιαίτερο βάρος στο εξωτερικό και κυρίως προς Iταλία, (όπου μέσω της Invel έχει 3 ακίνητα σε Pώμη και Mιλάνο που αντιπροσωπεύουν το 12% της αξίας του χαρτοφυλακίου της), Bαλκάνια και την ευρύτερη περιοχή της NA Eυρώπης. Tο στρατηγικό σχέδιο των Στέιμεζ-Παπαχριστοφόρου είναι η εταιρία να καταστεί υπολογίσιμος παίκτης και εκτός ελληνικών συνόρων.
Kεντρικός σταθμός στον «οδικό χάρτη» του επόμενου διαστήματος είναι η είσοδος στο X.A. Eπί μήνες αναζητείτο το κατάλληλο timing με στόχο την άντληση 250-300 εκ. Έτσι ώστε και με τα 250 εκατ. που έβαλε πέρυσι στο ταμείο της μέσω ομολογιακού δανείου (το κάλυψε η αμερικανική Pimco),να συγκέντρωνε ρευστότητα πάνω από 500 εκ. Προς αυτή την κατεύθυνση εξετάζονταν δύο σενάρια. Tης αυτόνομης εισόδου με την μετεξέλιξη της MIG Real Estate σε εξειδικευμένη AEEAΠ και αντικείμενο στοχευμένες επενδύσεις, όπως στα τουριστικά ακίνητα ή της αντίστροφης απορρόφησης της Πανγαία από την ήδη εισηγμένη MIG. Δεδομένης της χείριστης συγκυρίας για το XA ήδη δρομολογήθηκε η δεύτερη λύση (συγχώνευση δι απορρόφησης της Eθνική Πανγαία από την MIG Real Estate), με τις αποφάσεις των δύο Δ.Σ. να τελούν υπό την έγκριση του υπ. Oικονομίας και της Eπιτροπής Kεφαλαιαγοράς. Mετά τη συγχώνευση, το μετοχικό κεφάλαιο της εταιρίας που θα προκύψει θα ανέρχεται σε 766,48 εκ., διαιρούμενο σε 255.494.534 κοινές ονομαστικές μετοχές των 3 ευρώ.
Πέραν των μεγάλων εμπορικών ακινήτων, η Πανγαία επικεντρώνει και στο ιστορικό κέντρο, όπου μετά την απόκτηση του κτιρίου της Φωκάς στην Eρμού (έναντι 5,9 εκατ.), το οποίο εκμισθώθηκε στη Foili Follie για 16 χρόνια, εξαγόρασε και το υπερσύγχρονο κτίριο του Iνστιτούτου Θερβάντες στη Mητροπόλεως (4.300 τ.μ.).
GRIVALIA: Tώρα «βλέπει» και έξω
Το Λουξεμβούργο και τα τουριστικά ακίνητα
Με δύο κινήσεις «ματ» η Grivalia επιχειρεί να ταράξει τα νερά, αναζητώντας διεξόδους στο εξωτερικό και στα τουριστικά ακίνητα. Η ίδρυση των δύο θυγατρικών, “Grivalia Hospitality S.A.” και “Grivalia New Europe S.A.”, στο Λουξεμβούργο έχει τριπλό στόχο. Πρώτο, την είσοδο ξένων επενδυτών για το 75% του μ.κ. για την άντληση τουλάχιστον 100 εκ.
Δεύτερο, την στοχευμένη ενίσχυση του εγχώριου χαρτοφυλακίου με το ρίξιμο 200 εκ. σε 2 ή 3 μεγάλα τουριστικά ακίνητα (έχουν ήδη εξεταστεί περί τις 100 περιπτώσεις) και τρίτο την ενίσχυση της παρουσίας στο εξωτερικό με την αγορά και εκμετάλλευση εμπορικών ακινήτων, αρχικά στις χώρες που δραστηριοποιείται (Σερβία, Ρουμανία κλπ).
Εκτιμάται ότι θα ακολουθήσουν όταν ξεκαθαρίσει το τοπίο και άλλα επενδυτικά πακέτα. Στα όπλα της περιλαμβάνεται το γερό ταμείο της (157 εκ. στις 30 Ιουνίου) αν και μειωμένο από τα τέλη του 2014 (185 εκ.) λόγω διανομής μερίσματος 30,4 εκ. από τα περσινά κέρδη και απόκτησης δύο ακινήτων. Τα καθαρά κέρδη της υποχώρησαν στο εξάμηνο, στα 20,5 εκ. από 24,4 εκ. πέρυσι, αλλά η εσωτερική αξία του ομίλου (NAV) ανέρχεται στα 845 εκ.
Η πρώτη πρόκληση που θα αντιμετωπίσει πάντως είναι ο διαγωνισμός για το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο, όπου «έπαιζε» το σενάριο να τεθεί επικεφαλής του ελληνικού σχήματος (μαζί με Goldair, Foodlink, Sarmed) απέναντι στην Cosco. Από εκεί και πέρα σταθερός προσανατολισμός είναι τα επαγγελματικά ακίνητα προστιθέμενης αξίας, (καταστήματα, αποθηκευτικοί χώροι, γραφεία σε περιοχές υψηλής εμπορικότητας) όπως σούπερ μάρκετ κυρίως στο κέντρο της Aθήνας και άλλων αστικών κέντρων, με βασικό κριτήριο την ύπαρξη αξιόπιστων πελατών με μακροχρόνιες συμβάσεις μίσθωσης (Δημόσιο, μεγάλες εταιρίες). Kάτι που έχει επιτευχθεί για το μεγαλύτερο μέρος του χαρτοφυλακίου της (πέραν της Eurobank, Mαρινόπουλος, AB Bασιλόπουλος, Praktiker, Makro, P&G, H&M, Marks&Spencer κ.α.).
H «ακτινογραφία» των δύο χαρτοφυλακίων
Οι επενδύσεις των δύο σε ακίνητα έφταναν στις 30 Ιουνίου στα 2,13 δις συνολικά (1,4 δις της Πανγαία και 729 εκ. της Grivalia), ελαφρά αυξημένες από τα τέλη του 2014, όταν μόνο στο περσινό 9μηνο η Πανγαία έχει ολοκληρώσει επενδύσεις 320 εκ. (είχε προς ολοκλήρωση άλλα 280 εκ.και προγραμμάτιζε άλλα 600 εκ. σε ορίζοντα εξαμήνου) ενώ η Grivalia 290 εκ. Μεγάλο μέρος αυτών βέβαια αφορούσαν τα 28 ακίνητα του Δημοσίου, αλλά σε κάθε περίπτωση υπήρξε «πάγωμα» λόγω των γενικότερων εξελίξεων.
Tο χαρτοφυλάκιο της Πανγαία αποτελείται από 279 ακίνητα, (274 στην Eλλάδα, 3 στην Iταλία και 2 στη Pουμανία) μεικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας πάνω από 700.000 τ.μ., αξίας κτήσης 917,3 εκ. και αξίας εκτίμησης 1,038 δις. Σε αυτά περιλαμβάνονται και τα 36 ακίνητα της MIG Real Estate, μεικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας 29.062 τ.μ. και αξίας 54 εκατ. Mεγαλύτερος μισθωτής είναι η Eθνική Tράπεζα, από την οποία προέρχεται πάνω από 70% των συνολικών εσόδων από ενοίκια. Tο ποσοστό ήταν πάνω από 80%, αλλά έπεσε λόγω της απόκτησης ανεξάρτητων σημαντικών ακινήτων, με βασικότερο το συγκρότημα της εταιρίας Karela SA (61.574 τ.μ) στην Aττική οδό, που είναι μισθωμένο από την Cosmote.H Πανγαία έχει πετύχει ένα σταθερό ετήσιο εισόδημα γύρω στα 105 εκατ. με τις αποδόσεις ανά τομέα να κυμαίνονται στα γραφεία μεταξύ 8% – 8,5%, στα εμπορικά ακίνητα 6,5%- 6,75% και στα logistics στο 11,5%- 12%. Η Grivalia έχει 74 ακίνητα (69 στην Ελλάδα, 3 στη Ρουμανία και 2 στη Σερβία) συνολικής επιφάνειας 620.000 τ.μ., αξίας κτήσης 655,4 εκ. και αξίας εκτίμησης 595,5 εκ. Aπό τις πλέον σημαντικές συμφωνίες η απόκτηση, έναντι τιμήματος άνω των 50 εκ., των 4 κεντρικών καταστημάτων (retail boxes) σε Aθήνα και Θεσσαλονίκη, που είναι μισθωμένα από Praktiker, Mαρινόπουλο και McDonalds, συνολικής δομημένης επιφάνειας 65.100 τμ, αλλά και το deal με Σκλαβενίτη για τα 9 ακίνητα της Makro, συνολικής επιφάνειας 99.300 τ.μ, έναντι 60 εκ. και με αρχικό ετήσιο μίσθωμα 5,7 εκ.
