H τιμή των €3,10 ανά μετοχή που προσφέρεται στην Δημόσια Πρόταση της Πανγαία για τους μετόχους της MIG Real Estate είναι εύλογη και προσεγγίζει το άνω εύρος της δίκαιης αποτίμησης, διαπιστώνει η Ελληνοαμερικανική Χρηματιστηριακή ΑΕΠΕΥ στην εισήγηση της προς το Δ.Σ. της MIG Real Estate.
Όπως σημειώνεται για τον προσδιορισμό του τελικού εύρους αποτίμησης(2,21 – 3,19 €/μετοχή) δόθηκε βαρύτητα ανάλογα με την καταλληλότητα της κάθε μεθόδου αποτίμησης.
«Θεωρούμε ότι, η ακριβέστερη και πιο σχετική μέθοδος είναι αυτή της προεξόφλησης των μελλοντικών ταμειακών ροών, η οποία αποτιμά την επιχειρηματική αξία της MIG Real Estate ΑΕΕΑΠ ως το σύνολο (α) της παρούσας αξίας μελλοντικών ταμειακών ροών που παράγονται από την επιχείρηση και (β) της τελικής αξίας που λαμβάνει υπόψη το κόστος κεφαλαίου και τον ρυθμό αύξησης στο διηνεκές.
Με δεδομένο, ότι οι χρηματοροές της Εταιρίας υπολογίσθηκαν βάσει ρεαλιστικών δεδομένων (τρέχουσα μισθωτική απόδοση του χαρτοφυλακίου και προοπτικές αξιοποίησης του υπάρχοντος χαρτοφυλακίου ακινήτων) εκτιμούμε, ότι το εύρος αποτιμήσεων που προέκυψε είναι το πλέον αξιόπιστο.
Η μέθοδος συγκρίσιμων συναλλαγών με πολλαπλάσια δείγματος εταιριών με ομοειδή χαρακτηριστικά έχει περιορισμένη σχετικότητα, καθότι η MIG Real Estate δεν δύναται να συγκριθεί άμεσα με καμία των εταιριών που δυνητικά μπορούν να περιληφθούν στο δείγμα με όρους κεφαλαιοποίησης, μεγέθους (διασπορά χαρτοφυλακίου, ενεργητικό, έσοδα) και γεωγραφικής κατανομής.
Η μέθοδος σύγκρισης βάσει των υπερτιμημάτων που κατεβλήθησαν σε δημόσιες προσφορές στην Ελλάδα προσφέρει, κατά τη γνώμη μας, περιορισμένη σχετικότητα, λόγω των διαφορετικών πολιτικοοικονομικών συνθηκών της Αγοράς όταν πραγματοποιήθηκαν οι προηγούμενες δημόσιες προσφορές, των ιδιαιτεροτήτων των επιμέρους κλάδων καθώς και την περιορισμένη εμπορευσιμότητα των εταιριών.
Η ανάλυση της ιστορικής χρηματιστηριακής συμπεριφοράς της Εταιρίας καταδεικνύει
(α) τη χαμηλή ρευστότητα και τις περιορισμένες συναλλαγές και
(β) την αισθητή υποαπόδοση έναντι του δείκτη του Χρηματιστηρίου κατά το 12μηνο προ της ανακοίνωσης της Δημόσιας Προσφοράς.
Η προσέγγιση αυτή, καίτοι δεν αποτελεί μεθοδολογία υπολογισμού της επιχειρηματικής αξίας, αντικατοπτρίζει την αντίληψη της Αγοράς ως προς τα θεμελιώδη δεδομένα και τις προοπτικές της Εταιρίας».
