Η κρίση στο λιανεμπόριο… σβήνει τις «χρυσές εποχές»
Η αγορά των εμπορικών κέντρων αλλάζει. Οι «χρυσές εποχές» των επιβλητικών malls, που την τελευταία πενταετία αναπτύχθηκαν ραγδαία ανά την Ελλάδα, έχουν περάσει και οι διαχειριστές ακινήτων ήδη μελετούν τις προτάσεις που έχουν καταθέσει ενώπιόν τους πολλοί εκπρόσωποι του εμπορικού κόσμου και ζητούν την αναβάθμιση των ιστορικών κέντρων των πόλεων με τη δημιουργία «θεματικών» αγορών.
Της Εύης Κατσώλη Ο πρώτος που έγινε αποδέκτης μιας τέτοιας πρωτοβουλίας είναι ο Θεόδωρος Χαραγκιώνης. Ο εμπορικός σύλλογος του Πειραιά, δια στόματος του προέδρου Γιώργου Ζησιμάτου, ζήτησε από τον επιχειρηματία να εξετάσει τη μετατροπή του ακινήτου που διαθέτει στην «καρδιά» της πόλης, στις οδούς Γούναρη και Τσαμαδού, εκεί όπου παλιά στεγαζόταν το «Παλιό Χρηματιστήριο», σε μια οργανωμένη αγορά τροφίμων, στα πρότυπα ενός σύγχρονου, αλλά μικρότερου εμπορικού κέντρου.
Το συγκεκριμένο διατηρητέο, η «Αγορά Πειραιά» όπως ονομάζεται, έχει συνολική εμπορική επιφάνεια που ξεπερνά τα 3.300 τ. μ. και ο κ. Ζησιμάτος ευελπιστεί πως θα λάβει θετική απάντηση από τον ισχυρό άντρα του real estate, ο οποίος ακόμα δεν έχει καταλήξει σε οριστικές αποφάσεις. Άλλωστε, τα πλεονεκτήματα των μικρότερων malls με τη μορφή υπαίθριων χώρων είναι πολλά: 1) αυξάνουν την εμπορική δραστηριότητα σε υποβαθμισμένες περιοχές ή στο ιστορικό κέντρο των πόλεων 2) είναι πιο οικονομικά στη δημιουργία και συντήρησή τους από τον εκάστοτε επιχειρηματία, αφού τα μεγάλα εμπορικά κέντρα είναι ενεργοβόρα και ακριβές επενδύσεις, 3) τονώνουν την τουριστική κίνηση μιας περιοχής και 4) προάγουν την ανάπτυξη της τοπικής κοινωνίας και οικονομίας. Αποτελούν άραγε μια καινούρια «μόδα» τα «θεματικά» malls, που επιβάλλει η οικονομική κρίση και η κατακόρυφη πτώση της κίνησης σε άλλοτε ασφυκτικά γεμάτες εμπορικές γειτονιές των μεγαλουπόλεων, που σε ορισμένες των περιπτώσεων αγγίζει και το 40% ή σηματοδοτεί την κατάρρευση των υπερμεγεθών εμπορικών «κουτιών», τουλάχιστον με τη μορφή που τα γνωρίσαμε τα τελευταία χρόνια;
Τα «σημάδια»
Πριν από έξι χρόνια, όταν η Lamda Development του Σπύρου Λάτση εγκαινίαζε το «The Mall Athens» στο Μαρούσι και εν συνεχεία το «Golden Hall» και το «Mediterranean Cosmos» στη Θεσσαλονίκη, πολλοί ήταν εκείνοι που ακολούθησαν τα «χνάρια» του. Το αποτέλεσμα είναι σήμερα να λειτουργούν 18 εμπορικά κέντρα μόνο στην Αττική άνω των 10.000 τ. μ.
Τα χαμηλότερα μισθώματα, σε σχέση με τις παραδοσιακές αγορές,, το διευρυμένο ωράριο λειτουργίας, η μείξη χρήσεων (καταστήματα- χώροι εστίασης, αναψυχής) και η συνύπαρξη πολυάριθμων επώνυμων brands αποτέλεσαν τους βασικούς παράγοντες της ραγδαίας αύξησης των κέντρων μέχρι σήμερα. Ωστόσο, η καθίζηση του λιανεμπορίου έχει αφήσει το «αποτύπωμά» της σε πολλά από τα εμπορικά κέντρα, προβληματίζοντας τους διαχειριστές τους.
Η οικονομική κρίση, αλλά και ο κορεσμός που φαίνεται πως έχει επέλθει σε ορισμένες περιοχές, όπου διαθέτουν δομημένες αγορές ή ανταγωνιστικά malls, φαίνεται πως ανέτρεψαν τα δεδομένα για τις «χρυσοφόρες» αυτές επενδύσεις. Έτσι, είτε «πάγωσαν» τα επενδυτικά σχέδια ορισμένων επιχειρηματιών που μέχρι πρότινος θεωρούσαν τον συγκεκριμένο τομέα «φιλέτο», λόγω του αυξημένου συνολικού ετήσιου τζίρου των 3 δισ. ευρώ, είτε οδήγησε σε λουκέτο ορισμένα από αυτά ή σε αλλαγή στρατηγικής από τους ενδιαφερόμενους επενδυτές προς τα μικρότερα εμπορικά κέντρα.
Ασφαλώς και υπάρχουν malls, που αντιμετωπίζουν την πτώση της κατανάλωσης με μικρότερες απώλειες σε κέρδη και επισκεψιμότητα- αν και αυτό αποτελεί σημάδι κρίσης-, αλλά υπάρχουν κι εκείνα που επιδιώκουν να κατοχυρώσουν το μερίδιο αγοράς και όσα βρίσκονται μεταξύ σφύρας και άκμονος.
Οι πωλήσεις των εμπορικών κέντρων συνολικά το 2010 διαμορφώθηκαν λίγο πιο πάνω από τα 700 εκατ. ευρώ, περίπου 10% χαμηλότερα έναντι του 2009, ενώ οι πιέσεις για μείωση των ενοικίων από πολλούς καταστηματάρχες, όπως συνέβη τον περασμένο Νοέμβρη στο Mediterranean Cosmos, αυξάνονται και πληθύνονται, αφού η συρρίκνωση της καταναλωτικής δαπάνης μέχρι και 20% έχει «ψαλιδίσει» το εισόδημα που αυτά παράγουν.
Αν σε όλα αυτά προσθέσει κανείς και τις γραφειοκρατικές «αγκυλώσεις» για την έκδοση αδειών σχετικά με την κατασκευή τόσο μεγάλων εμπορικών κέντρων, αλλά και τις «μάχες» που δίνουν οι επιχειρηματίες προσπαθώντας να προσπεράσουν τον «σκόπελο» των προσφυγών κατοίκων, τοπικών φορέων και οικολογικών οργανώσεων στο Συμβούλιο της Επικρατείας και τη δυσκαμψία ως προς την έγκριση της επένδυσης ή μη, κατανοεί τη στροφή πολλών εξ’ αυτών στα «θεματικά» εμπορικά κέντρα για τα οποία είναι ευκολότερη η αδειοδότησή τους και γίνονται πιο εύκολα αποδεκτά από τον εμπορικό ιστό των πόλεων.
O Θόδωρος Xαραγκιώνης για παράδειγμα βρίσκεται «μπλοκαρισμένος» και καταγγελόμενος για δυο εμπορικά κέντρα που είχε στα σκαριά αλλά βρέθηκε αντιμέτωπος με εμπορικά και τοπικά συμφέροντα. O επιχειρηματίας που πρόσφατα εγκαινίασε το Athens Capitol στην Iουλιανού και 3ης Σεπτεμβρίου σκοπεύει να δημιουργήσει στο Γαλάτσι, στις Oλυμπιακές Eγκαταστάσεις της Bεΐκου το «Stardome-Mall» αλλά βρίσκεται αντιμέτωπος με αντιδράσεις και αποκαλύψεις.
Tα πάντα τώρα στην απόφαση που θα λάβει γι’ αυτό το θέμα το ΣτE. Tο δεύτερο «αγκάθι» του επιχειρηματία που μάλιστα εξελίχθηκε σε θρίλερ ήταν το project για τη δημιουργία Mall στο πρώην εργοστάσιο της XPΩΠEI, στον Πειραιά. O πρώην δήμαρχος Πειραιά Π. Φασούλας αποφάσισε να απαλλοτριώσει την περιοχή, υπήρξε εμπλοκή και εναντίον του Xαραγκιώνη, εκτοξεύτηκαν καταγγελίες για συμφέροντα και μεθοδεύσεις που τον στήριξαν.
Είπαν:
Βασίλης Κορκίδης Πρόεδρος ΕΣΕΕ «Τα υπερμεγέθη εμπορικά κέντρα και τα τσιμεντένια… κουτιά πρέπει να αντικατασταθούν από υπαίθριες αγορές με υποδομές, οι οποίες έχουν πολλαπλά οφέλη για την τοπική οικονομία και κοινωνία, αλλά και για την τόνωση του λιανεμπορίου σε μια δυσμενή συγκυρία όπως αυτή. Άλλωστε, αρχίζει να συμφέρει και επενδυτικά μια τέτοια πρόταση τους ιδιώτες επιχειρηματίες, αφού τα μεγάλα malls είναι ακριβότερη επένδυση. Ταυτόχρονα, δεν ταιριάζουν τόσο με τη νοοτροπία του Έλληνα καταναλωτή, αλλά και του ξένου που έρχεται στη χώρα μας να απολαύσει τον ήλιο και τη φύση»
Γιώργος Ζησιμάτος Πρόεδρος EΣΠ «Υπάρχουν εμπορικά κέντρα που έχουν θετικές επιδόσεις και άλλα που «δυσκολεύονται» εξαιτίας της οικονομικής κρίσης. Μια τέτοια επένδυση άλλωστε σε δομημένες εμπορικές αγορές, δεν είναι σίγουρο ότι θα πετύχει, άρα ενέχει και υψηλό επιχειρηματικό ρίσκο, πλην του κόστους. Αντιθέτως, τα θεματικά κέντρα συμβάλλουν στην αύξηση της εμπορικής δραστηριότητας, αλλά και της επισκεψιμότητας της πόλης»
ΔΕΝ ΕΧΕΙ ΕΚΠΛΗΡΩΣΕΙ ΤΟΥΣ ΣΤΟΧΟΥΣ ΤΟ PANTHEON PLAZA
Λουκέτα και σχέδια σε μακέτα στην επαρχία
Οι επιπτώσεις της γιγάντωσης των εμπορικών κέντρων είναι εντονότερες στην ελληνική περιφέρεια, όπου οι τοπικοί ρυθμοί ανάπτυξης ήταν ανέκαθεν σημαντικά μικρότεροι σε σχέση με τα μεγάλα αστικά κέντρα. Έτσι, στο Olympia Mall των 18.000 τ. μ. του ομίλου Μαλάκου στη Λάρισα έχει μπει πλέον «λουκέτο».
Στην συγκεκριμένη περίπτωση δεν ήταν μόνο η κρίση που «έσπρωξε στον γκρεμό» τα συγκεκριμένο mall, αλλά και η εξαρχής κακή τοποθεσία του, στη… μέση του πουθενά, στο Αγνατερό Καρδίτσας, αναφέρουν παράγοντες της λαρισινής κοινωνίας. Το μοναδικό εμπορικό κέντρο αξιώσεων στην ίδια περιοχή, το Pantheon Plaza, διαχειρίστρια εταιρεία του οποίου είναι η κοινοπραξία Sonae Sierra- Rockspring, εκμισθώσιμης επιφάνειας 27.000 τ. μ., η αγορά θεωρεί πως έχει πολύ ακόμη δρόμο μπροστά του να καλύψει έως ότου εκπληρώσει τους στόχους της επισκεψιμότητας.
Την ίδια στιγμή, μακέτα παραμένουν για την ώρα τα νέα εμπορικά κέντρα επιφάνειας άνω των 20.000 τ. μ. στην περιφέρεια και συγκεκριμένα εκείνα που σχεδιάζονται σε Ιωάννινα και Ξάνθη από την Αθωνική Τεχνική, στην Κομοτηνή από τη Vita Development (Iasmos Park), αλλά και στην Κρήτη. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, η φρενίτιδα για ανάπτυξη εμπορικών πολυχώρων περιορίστηκε σε μικρού ή μεσαίου μεγέθους επιφάνειες, τα οποία, κατά τους ειδικούς, ανήκουν οριακά στην κατηγορία των malls. Σε κάθε περίπτωση, ιδιαίτερα στην περιφέρεια, πολλά σχέδια έχουν παγώσει, ενώ άλλα έχουν εγκαταλειφθεί οριστικά, αφού καταναλωτές και retail βρίσκονται σε κατάσταση εκτάκτου ανάγκης… MALL
ATHENS- MEDITERRANEAN COSMOS
Πτώση τζίρου και «συγκρούσεις» με τους ενοικιαστές Τα εμπορικά κέντρα της Lamda Development του Σπύρου Λάτση μπορεί να εξακολουθούν να σημειώνουν θετικές επιδόσεις, όμως, δεν έχουν βγει «αλώβητα» από την κρίση, έστω και αν πρόκειται για μικρές απώλειες.
Ο leader του κλάδου «βλέπει» τον αντίκτυπο της μείωσης της κατανάλωσης και όπως ορθώς είχε προβλέψει ο διευθύνων σύμβουλος της διαχειρίστριας εταιρείας, Οδυσσέας Αθανασίου, με εξαίρεση το «Golden Hall», το οποίο σημείωσε άνοδο τζίρου το 2010 κατά 2,5% σε σχέση με το 2009 και επισκεψιμότητας κατά 25%, τα άλλα δύο malls ακολούθησαν αντίστροφη πορεία. Πιο συγκεκριμένα, στο «The Mall Athens» οι επισκέπτες μειώθηκαν κατά 6%, ενώ ο τζίρος υποχώρησε κατά 10,5%, αγγίζοντας τα 335 εκατ. ευρώ, ποσοστό όμως που είναι σαφώς μικρότερο του συνόλου του λιανεμπορίου, όπου οι πωλήσεις έπεσαν σε ποσοστό άνω του 20%.
Στην Θεσσαλονίκη το Mediterranean Cosmos, το οποίο η Lamda εξαγόρασε κατά 100% το περασμένο καλοκαίρι από τον Θεόδωρο Χαραγκιώνη και την πορτογαλική Sonae Sierra, η πτώση του κύκλου εργασιών των καταστημάτων έφτασε στο 8%, την ώρα που ο αριθμός των επισκεπτών παρέμεινε στα ίδια με το 2009 επίπεδα, στα 6 εκατ. Όμως, ο ισχυρός άντρας του ομίλου, Σπύρος Λάτσης στην συμπρωτεύουσα ήρθε αντιμέτωπος με τις διαμαρτυρίες και τις κινητοποιήσεις του συλλόγου επιχειρηματιών του εμπορικού κέντρου, ο οποίος ζητούσε χαμηλότερα ενοίκια.
Κατήγγειλαν μάλιστα πως το κτίριο παρουσιάζει σημαντικά προβλήματα λόγω καθίζησης και πως τα χρήματα ύψους 4,5 εκατ. ευρώ που πληρώνουν ετησίως βάσει σύμβασης οι επιχειρήσεις για δράσεις μάρκετινγκ, διαφήμισης, φύλαξης δεν είναι ανταποδοτικά. Το αίτημα της μείωσης ενοικίων, που είχε τεθεί από τους περισσότερους εκ των 210 καταστηματαρχών αποτελεί σημάδι κρίσης, ενώ 30 μαγαζιά υποχρεώθηκαν εξαιτίας της να βάλουν λουκέτο.
PASAL DEVELOPMENT
Στην «καρδιά» ζημιών 13,9 εκ. ευρώ Αντιμέτωπος με την οικονομική κρίση και τον ανταγωνισμό των άλλων εμπορικών κέντρων έχει βρεθεί από την πρώτη στιγμή που αποφάσισε να δημιουργήσει το «Athens Heart» στον Ταύρο ο Σωτήρης Θεοδωρίδης.
Ο πρόεδρος της Pasal Development διαπίστωσε πως το εγχείρημά του δεν έβρισκε μπροστά του «δρόμο»… στρωμένο με ροδοπέταλα, αφού η πρεμιέρα της «καριέρας» του εν λόγω mall που φιλοδοξούσε να συγκεντρώσει όλο το αγοραστικό κοινό της Δυτικής Αθήνας δεν ήταν και η καλύτερη δυνατή τον πρώτο καιρό. Γι’ αυτό και έναν μόλις χρόνο μετά την έναρξη της λειτουργίας του, πήρε την απόφαση να πουλήσει το 50% της επένδυσης, συνολικής αξίας 65 εκατ. ευρώ.
Μια απόφαση την οποία πήρε πίσω, όταν μετά από διορθωτικές κινήσεις και ενέργειες διαφημιστικής προώθησης του mall, «είδε» τα μεγέθη του να βελτιώνονται αισθητά, αλλά και όταν διαπίστωσε πως ενδιαφερόμενοι αγοραστές δεν υπήρξαν και όσοι εμφανίστηκαν πρόσφεραν πολύ λιγότερα από όσα περίμενε ο κ. Θεοδωρίδης.
Στο εννεάμηνο του 2010 το «Athens Heart» είχε αύξηση επισκεψιμότητας κατά 15%, αλλά στο ίδιο χρονικό διάστημα η Pasal Development κατέγραψε ζημίες 13,9 εκατ. ευρώ έναντι 6,9 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2009, οι οποίες οφείλονταν σε απομειώσεις των επενδυτικών ακινήτων. Τα αιτήματα για προσωρινή επαναδιαπραγμάτευση του ύψους των ενοικίων προς τα κάτω δεν απουσιάζουν κι εδώ, ενώ ο αριθμός των κενών καταστημάτων μέχρι τον Νοέμβριο κυμαινόταν γύρω στο 7%. Όλα αυτά από μόνα τους συνιστούν «σημάδια» οικονομικής κρίσης.
15 νέα εμπορικά κέντρα και νέοι «παίκτες»
Μπορεί επί του παρόντος οι συνθήκες να μην ευνοούν την άμεση λειτουργία τους, όμως σήμερα υπό αδειοδότηση βρίσκονται 15 νέα εμπορικά κέντρα στην Αττική. Μετά και την «πρεμιέρα» του Athens Metro Mall στον Άγιο Δημήτριο, του Παναγιώτη Κωνσταντίνου, αλλά και του πολυαναμενόμενου Athenian Capitol, παίρνουν σειρά τα επόμενα malls.
Σε αυτά ανήκουν το εμπορικό κέντρο που σχεδιάζει να υλοποιήσει στον Βοτανικό ο όμιλος Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική στο πλαίσιο της διπλής ανάπλασης (ο φάκελος του έργου βρίσκεται στον Δήμο Αθηναίων), οι πολυχώροι που σχεδιάζονται στο πρώην ΜΙΝΙΟΝ στην Αθήνα, αλλά και στον Πειραιά, στον σταθμό του ΗΣΑΠ, στο Παλατάκι. Μέσα στους επόμενους μήνες αναμένεται να ανοίξει τις πύλες του και το εμπορικό River West του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ, συμφερόντων Νίκου Στασινόπουλου, στη λεωφόρο Κηφισού, δίπλα στο ΙΚΕΑ, συνολικής επιφάνειας περίπου 59.000 τ. μ.
Το συγκεκριμένο εκτιμάται πως θα αποτελέσει «αγκάθι» για τον Σωτήρη Θεοδωρίδη και το Athens Heart δεδομένου ότι και αυτό θα απευθύνεται στους κατοίκους των δυτικών προαστίων κυρίως. Στα Σπάτα κατασκευάζεται το πρώτο εκπτωτικό χωριό στην Ελλάδα, από την McArthurGlen, μια επένδυση- μαμούθ που «φρέναρε» επί 18 μήνες στην κρίση και τη γραφειοκρατία. Ο χώρος ανήκε στον Γιώργο Μπόμπολα ο οποίος ήρθε σε πολύμηνη σύγκρουση με παραγωγούς και φορείς της περιοχής, μέχρι να εξασφαλίσει την άδεια αξιοποίησή του. Αν και η λειτουργία του είχε προγραμματιστεί να ξεκινήσει στις αρχές του 2010, πήρε αναβολή για το δεύτερο τρίμηνο του 2011. Στο outlet της βρετανικής πολυεθνικής θα απασχολούνται περίπου 1.000 εργαζόμενοι, θα στεγαστούν 125 καταστήματα και θα μπορούν να φιλοξενηθούν 2.000 αυτοκίνητα.
Τα ετήσια έσοδα υπολογίζονται σε 100 εκατ. ευρώ. Δίπλα στο εκπτωτικό χωριό, η REDS του Γιώργου Μπόμπολα κατασκευάζει το δικό της mall, του οποίου η πρώτη φάση έχει ολοκληρωθεί και το μεγαλύτερο μέρος του είναι προμισθωμένο. Αλλά και ο όμιλος Παπαθεοχάρη συγκαταλέγεται ανάμεσα σε εκείνους που ετοιμάζονται για την ανάπτυξη ενός ακόμη εμπορικού κέντρου στη λεωφόρο Πειραιώς μετά το Agora Sygrou στη συμβολή των Συγγρού και Αμφιθέας.
