Πτώση τζίρου 8%, μειώσεις ενοικίων, κάμψη των αποτιμήσεων και καταγγελίες
Σήματα κινδύνου εκπέμπονται για τα εμπορικά κέντρα. Η πτώση τζίρου κατά 8%, οι πιέσεις των ενοικιαστών για μειώσεις ενοικίων, η μείωση των αποτιμήσεών τους, αλλά και ο «ορυμαγδός» καταγγελιών που δέχονται πολλά από αυτά αποτελούν τα τέσσερα αγκάθια που καλούνται να… ξεριζώσουν οι ιδιοκτήτες τους.
Μπορεί τα malls να αντιστέκονται στην κρίση και να προσελκύουν περισσότερους επισκέπτες σε σχέση με την παραδοσιακή αγορά του λιανεμπορίου, της οποίας οι πωλήσεις έχουν καταρρεύσει κατά 30% περίπου, όμως, δεν έχουν βγει εντελώς αλώβητα. Παράγοντες του κλάδου εκτιμούν πως ο συνολικός τζίρος το 2011 θα είναι χαμηλότερος σε σχέση με πέρυσι κατά 8% περίπου, κινούμενος κάτω από το ψυχολογικό φράγμα του 2010 που ανήλθε στα 700 εκατ. ευρώ.
Γι’ αυτό και οι ισχυροί παίκτες κάνουν επανεκκίνηση στα business plan τους προκειμένου να περιορίσουν την αιμορραγία των πωλήσεων πριν αυτή πάρει διαστάσεις. Το μεγαλύτερο πρόβλημα φαίνεται να αντιμετωπίζουν τα παλιότερα εμπορικά κέντρα, τα οποία έχουν χάσει «πόντους» από τα καινούρια που αυξάνονται με γεωμετρική πρόοδο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα ότι δύο από τις «ναυαρχίδες» της Lamda Development, το «The Mall Athens» στο Μαρούσι και το «Mediterranean Cosmos» στη Θεσσαλονίκη από πέρυσι σημειώνουν πτώση στις πωλήσεις των καταστημάτων τους κατά μέσο όρο 10,5% και 9% αντίστοιχα.
Δύσκολο είναι όμως, και το στοίχημα που έχουν βάλει τα νέα malls που ανοίγουν, αφού οι επιχειρηματίες καλούνται να βρουν νέους τρόπους προσέλκυσης πελατών σε μια ήδη κορεσμένη αγορά. Την τελευταία διετία έχουν κάνει… πρεμιέρα πάνω από 10 εμπορικά κέντρα στην Αττική και πολλοί είναι εκείνοι που εκφράζουν επιφυλάξεις για το πόσα ακόμη μπορεί να αντέξει ο κλάδος. Μέσα σε όλο αυτό το σκηνικό ο «χάρτης» των malls αλλάζει. Το επιχειρηματικό ενδιαφέρον μεταφέρεται σε «παρθένες» περιοχές, όπου δεν υπήρχαν μέχρι πρότινος εμπορικά κέντρα για να «χτυπήσουν» τον ανταγωνισμό.
Τα μέτωπα
Τα ανοιχτά μέτωπα για τους επιχειρηματίες είναι πολλά. Πρώτα απ’ όλα τα αιτήματα πολλών ενοικιαστών για μειώσεις των ενοικίων αυξάνονται.
Οι περισσότεροι ζητούν «ψαλίδισμα» μέχρι και 15%-20% και κάπου εκεί ξεκινά ένα σκληρό παζάρι με τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Οι περισσότεροι δεν το συζητούν καν, γι’ αυτό και πολλά καταστήματα εντός των εμπορικών κέντρων έχουν κλείσει, ενώ όσοι μπαίνουν στην διαδικασία των διαπραγματεύσεων αντιπροτείνουν πολύ μικρότερες μειώσεις της τάξεως του 5%- 8%. Στόχος των επιχειρηματιών είναι να μη μειωθούν τα έσοδα που έχουν λαμβάνειν από τα ενοίκια γι’ αυτό και πολλές φορές προτιμούν να κλείσει ένα μαγαζί για να αναζητήσουν άλλον ενοικιαστή με τους όρους που επιθυμούν.
Βέβαια, κατά πόσο αυτό είναι εφικτό σε περιόδους κρίσης, αποτελεί άλλο θέμα. Αλλά και από την πλευρά των μισθωτών, τα αιτήματα δεν προέρχονται μόνο από εκείνους που έχουν εξουθενωθεί από την κρίση, αλλά και από ορισμένους που θέλουν να εκμεταλλευτούν το momentum, καθώς οι δουλειές τους εξακολουθούν να πηγαίνουν καλά.
Μια ακόμη πρόκληση για τους ισχυρούς των malls είναι και οι εσωτερικές αλλαγές που καλούνται να κάνουν προκειμένου να κερδίσουν το στοίχημα του ανταγωνισμού. Αυτές αφορούν κυρίως σε μια σειρά παρεμβάσεων ως προς το μίγμα των καταστημάτων για να προσελκυστούν κι άλλες κατηγορίες πληθυσμού, γι’ αυτό και οι περισσότεροι αναθέτουν σε εξειδικευμένες εταιρείες έρευνες αγοράς. Αυτές οι κινήσεις ωστόσο πάντα ενέχουν το ρίσκο για το αν θα πετύχουν τον στόχο τους. «Αγκάθι» αποτελεί όμως, και το γεγονός ότι οι αποτιμήσεις των εμπορικών κέντρων έχουν πάρει την κατιούσα και εμφανίζονται μειωμένες κατά 25 μονάδες βάσης σε μέσο όρο.
Η άνοδος του επιτοκίου προεξόφλησης, το οποίο είναι συνδεδεμένο με την οικονομική κατάσταση της χώρας και με το επιτόκιο των κρατικών ομολόγων της, αλλά και οι προβλέψεις για την μελλοντική πορεία των εσόδων από ενοίκια επηρεάζουν τους επενδυτές. Δεν είναι τυχαίο πως πολλοί ξένοι που είχαν τοποθετηθεί στο μετοχικό κεφάλαιο των εταιρειών που διαχειρίζονται τα malls αποχώρησαν λόγω της πορείας της ελληνικής οικονομίας.
«Γαϊτανάκι» καταγγελιών
Πίσω από κάθε παλιό ή νέο εμπορικό κέντρο «κρύβεται» κι ένα ολόκληρο «γαϊτανάκι» καταγγελιών για αυθαιρεσίες ή καταστροφή του περιβάλλοντος, επιχειρηματικός «πόλεμος», αλλά και γραφειοκρατικές αγκυλώσεις. Γι’ αυτό και οι παλαιότεροι παίκτες έρχονται αντιμέτωποι με τον κίνδυνο αυστηρών προστίμων ή προσφυγών στις Διοικητικές και Δικαστικές Αρχές και οι νεότεροι βλέπουν επενδυτικά σχέδια ετών να μένουν στις μακέτες, περιμένοντας τους αρμοδίους να αποφασίσουν να… ξεσκονίσουν τις μελέτες τους για να προχωρήσουν τα έργα.
Μέχρι τα δικαστήρια της Ευρωπαϊκής Ένωσης έφτασε η Ολομέλεια του ΣτΕ για να αποφασίσει αν τελικά το «The Mall Athens» του Σπύρου Λάτση είναι αυθαίρετο, όπως καταγγέλλουν κάτοικοι του Αμαρουσίου. Το εμπορικό κέντρο χτίστηκε σε οικόπεδο του ΟΕΚ, το οποίο είχε συμφωνηθεί σε σύμβαση του Δήμου να χρησιμοποιηθεί ως Χωριό Τύπου για την Ολυμπιάδα του 2004 μαζί με ήπιες εμπορικές χρήσεις, αλλά ο δήμος πούλησε την έκταση στην Lamda Development.
Οι ήπιες χρήσεις μετατράπηκαν σε ένα γιγαντιαίο mall, καθώς ψηφίστηκε νόμος επί υπουργίας Λαλιώτη, που άλλαζε την χρήση γης και αύξανε τον συντελεστή δόμησης. Το νεότερο «Athens Metro Mall» της Talima Ventures στα Νότια Προάστια, εκτός του ότι χρειάστηκε 15 χρόνια για να ξεμπλοκάρει την επένδυση, βρέθηκε αντιμέτωπο με την πολεοδομία και τον δήμο, οι οποίοι εντόπισαν αυθαιρεσίες και κάνουν λόγο για παράνομη λειτουργία των 5 κινηματογράφων «Village Roadshow». Επιβλήθηκε πρόστιμο 375.000 ευρώ αλλά δεν έχει γίνει γνωστό αν τα πρόστιμα πληρώθηκαν τελικά.
Μπορεί ο Θεόδωρος Χαραγκιώνης να μην συνάντησε δυσκολίες στην ίδρυση του Athenian Capitol, αλλά τα δύο εμπορικά κέντρα που θέλει να φτιάξει σε Γαλάτσι και Πειραιά «σκοντάφτουν» στις αντιδράσεις τοπικών φορέων, εμπορικών συλλόγων και περιβαλλοντικών οργανώσεων. Στο Γαλάτσι κατά της ανέγερσής του έχουν προσφύγει στο ΣτΕ κάτοικοι και περιβαλλοντικοί φορείς, ενώ στο ΧΡΩΠΕΙ βρέθηκε στα…μαχαίρια με τον προηγούμενο δήμαρχο, Παναγιώτη Φασούλα.
LAMDA DEVELOPMENT
Αναδιαρθρώνει brands, δε συζητά μείωση ενοικίων
Ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda Development, Οδυσσέας Αθανασίου ρίχνει το βάρος του στην τόνωση των πωλήσεων των «The Mall» στο Μαρούσι και στο «Mediterranean Cosmos» στη Θεσσαλονίκη, όπως και στην επίλυση του θέματος που έχει ενσκήψει με τα ενοίκια κυρίως στην συμπρωτεύουσα.
Με εξαίρεση το «Golden Hall» που αναδεικνύεται σε γερό χαρτί για την Lamda, όπου ο τζίρος των καταστημάτων παρέμεινε σταθερός, ενώ η επαναλαμβανόμενη κερδοφορία παρά την κρίση μειώθηκε οριακά κατά 1%, το γειτονικό του «The Mall» κινήθηκε πτωτικά κατά 10,5%, ενώ στο «Mediterranean Cosmos» η πτώση έφθασε στο 9% Οι ζημίες του ομίλου συρρικνώθηκαν στα 2,7 εκατ. ευρώ για το πρώτο εννεάμηνο, έναντι 16,1 εκατ. ευρώ τη αντίστοιχη περσινή περίοδο. Στην Θεσσαλονίκη ο κ. Αθανασίου προχωρά στην αναδιάρθρωση των εμπορικών σημάτων, που έχουν εγκατασταθεί εντός του mall με μετακίνηση υφιστάμενων σε νέα καταστήματα και είσοδο καινούριων αλυσίδων, ενώ από τον Μάρτιο του 2012 τα πολυκαταστήματα Attica Departments θα ανοίξουν τις πύλες τους για να ενδυναμώσουν το εύρος των προσφερόμενων εμπορικών σημάτων.
Το μεγαλύτερο «αγκάθι» που αντιμετωπίζει ωστόσο είναι οι έντονες πιέσεις πολλών ενοικιαστών για μειώσεις των ενοικίων, θέμα στο οποίο η διοίκηση ακολουθεί μάλλον αυστηρή πολιτική, μη δεχόμενη οποιαδήποτε μείωση. Αλλά για να εξισορροπήσει την κατάσταση, επιλέγει να στηρίξει τους μισθωτές της με προωθητικές ενέργειες, ενώ δεν αναπροσάρμοσε προς τα πάνω το βασικό της ενοίκιο εξαιτίας του πληθωρισμού, βάζοντας έτσι νερό στο κρασί της. Στο μεταξύ, η Lamda παγώνει κάθε σχέδιο για νέο mall στην Ελλάδα και αναζητά ευκαιρίες στα Βαλκάνια.
PASAL DEVELOPMENT
Ζημίες 8,5 εκ. και ανησυχία για το River West
Στην… καρδιά ζημιών ύψους 8,5 εκατ. ευρώ στο εννεάμηνο κινείται η Pasal Development του Σωτήρη Θεοδωρίδη.
Μπορεί φέτος το Athens Heart στον Ταύρο να κατόρθωσε να αυξήσει την επισκεψιμότητά του κατά 6% περίπου, όμως, «πονοκέφαλο» για τον επιχειρηματία αποτελεί το ανταγωνιστικό mall που έκανε πρεμιέρα στον Κηφισό, το River West του ομίλου Βιοχάλκο, που ανήκει στον Νίκο Στασινόπουλο.
Και αυτό επειδή και τα δύο απευθύνονται στο ίδιο καταναλωτικό κοινό, εκείνο των δυτικών προαστίων, συν το ότι ο Νίκος Στασινόπουλος προσφέρει χαμηλότερα ενοίκια για να προσελκύσει περισσότερες εταιρείες- άγκυρες, ενώ και το προσφερόμενο προϊόντικό τους μείγμα μοιάζει, καθώς οι περισσότερες συμφωνίες αφορούν στις ίδιες εταιρείες. Γι’ αυτό και στο Athens Heart πιθανολογούνται κάποιες κινήσεις και στη σύνθεση των καταστημάτων και παράλληλα γίνονται συζητήσεις για την επέκταση και ενίσχυση του εμπορικού κέντρου μέσω της προσέλκυσης νέων ισχυρών ενοικιαστών σε όμορο, ιδιόκτητο χώρο.
Προβλήματα αντιμετωπίζει όμως, ο Σωτήρης Θεοδωρίδης και στο project που έχει στα… σκαριά στην Χαλκίδα, όπου περιμένει ακόμη την σχετική αδειοδότηση για να προχωρήσει στην δημιουργία εμπορικού κέντρου.
ATHENIAN CAPITOL
«Αγκάθι» η υποβάθμιση του κέντρου
Το εμπορικό κέντρο του ομίλου Χαραγκιώνη, Athenian Capitol, το οποίο άνοιξε τις πύλες του πριν από έναν χρόνο περίπου στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να μην συνάντησε τον σκόπελο των προσφυγών, όπως εκείνα του ομίλου σε Γαλάτσι και Πειραιά, αλλά η μεγαλύτερη ανησυχία του Θεόδωρου Χαραγκιώνη είναι η αυξημένη εγκληματικότητα στην ευρύτερη περιοχή της πλατείας Βικτωρίας.
Παρά το γεγονός ότι η παραδοσιακή αγορά της Πατησίων έχει υποστεί μεγάλο πλήγμα από την κάμψη της κατανάλωσης και τα λουκέτα αυξάνονται με γεωμετρική πρόοδο, γεγονός που θα αποτελούσε ατού για την εταιρεία, η επικεψιμότητα του mall επηρεάζεται κυρίως τις βραδινές ώρες, όπου το κέντρο γίνεται σχεδόν απροσπέλαστο.
MCARTHURGLEN- SMART PARK
Βρετανοί εναντίον Μπόμπολα στη «μονομαχία» των Σπάτων
Μέσα σε αυτό το κλίμα της πτώσης τζίρων και της έλλειψης ενοικιαστών, πριν από τρεις μήνες έκανε πρεμιέρα το εκπτωτικό χωριό της βρετανικής McArthurGlen στην περιοχή Γυαλού στα Σπάτα, μεταφέροντας τον…χάρτη του ανταγωνισμού στην ανατολική Αττική. Εκεί όπου ήδη άνοιξε τις πύλες του μεγάλες προσδοκίες και επισκεψιμότητα το «Smart Park» του ομίλου Reds, του Γιώργου Μπόμπολα, επένδυση ύψους 75 εκατ. ευρώ.
Οι Βρετανοί ιδιοκτήτες ποντάρουν στο ότι προσφέρουν επώνυμα προϊόντα μονίμως σε τιμές από 35%-70% χαμηλότερα. Πάντως αντιμετωπίζουν ακόμα δυσκολίες στην ανεύρεση ενοικιαστών για τα 110 καταστήματα που μισθώνουν, καθώς μέχρι στιγμής έχει καλυφθεί το 80% του συνόλου των καταστημάτων και όχι το 100% όπως περίμεναν οι διαχειριστές του. Στόχος των επικεφαλής της εταιρείας είναι τα έσοδα το 2012 να αγγίξουν τα 100 εκατ. ευρώ, όσο και το κόστος της επένδυσης, αλλά λόγω των συνθηκών πολλοί διατηρούν επιφυλάξεις.
Στοιχηματίζουν οι εκπρόσωποι της McArthurGlen στο ότι η περιοχή αποτελεί σημείο αναφοράς για 5 εκατ. κατοίκους της Αττικής και 6 εκατ. τουριστών. Σε αυτούς ακριβώς ποντάρει και ο Γιώργος Μπόμπολας με το «Smart Park», το πρώτο υβριδικό πάρκο στην Ελλάδα. Ο επιχειρηματίας ποντάρει πολλά στην επιτυχία του όχι μόνο γιατί επένδυσε 75 εκατ. αλλά και γιατί έδωσε σκληρή μάχη με τους φορείς της περιοχής, κατοίκους, οικολογικούς και πολιτιστικούς συλλόγους για να μπορέσει να λάβει τις απαραίτητες άδειες. Παρά τα ηχηρά ονόματα των εταιρειών που έχουν κλείσει ήδη στο νέο mall, αυτό ξεκίνησε με πληρότητα 80%.
TALIMA VENTURE: Μάχη για να κρατήσει τον τζίρο στα 80 εκατ.
Δεκαπέντε χρόνια χρειάστηκαν για τον Παναγιώτη Κωνσταντίνου και την εταιρία του Talima Venture για να χτίσουν το εμπορικό κέντρο Athens Metro Mall στον Άγιο Δημήτριο, δημιουργώντας έναν νέο πόλο έλξης για το κοινό κυρίως των νοτίων προαστίων.
Μπορεί η πορεία του στο εννεάμηνο να ήταν θετική με τον τζίρο να διαμορφώνεται στα 80 εκατ. ευρώ, με επισκεψιμότητα 600.000 πελατών το μήνα, όμως ο στόχος να διατηρηθεί και να διευρυνθεί ο τζίρος και η επισκεψιμότητα φαίνεται να επιτυγχάνεται δύσκολα εν μέσω της κάμψης της αγοραστικής δύναμης, που έχει αρχίσει να διαφαίνεται μετά τις γιορτές.
Προτεραιότητα του ομογενούς επιχειρηματία από την Βενεζουέλα είναι να κάνει όσο το δυνατόν πιο σύντομα απόσβεση του κόστους της επένδυσης, ύψους 75 εκατ. ευρώ, καθώς στα σχέδιά του είναι και ένα δεύτερο mall στα νότια προάστια. Μάλιστα, οι πληροφορίες τον θέλουν να βρίσκεται ήδη σε επαφές με επιχειρηματία στην περιοχή της Γλυφάδας για την αγορά έκτασης. «Πονοκέφαλός» του είναι και το πρόστιμο των 375.000 ευρώ, θέμα το οποίο έχουν αναλάβει οι νομικοί του σύμβουλοι, αφού δεν αποδέχεται την καταγγελία του δήμου περί αυθαιρεσιών.
