Επίλογος με μικρότερες του αναμενομένου απώλειες για τη χρονιά που πέρασε
Η κατά GLP VALUES ακτινογραφία της ελληνικής Οικονομίας και Αγοράς ακινήτων για το 2014
Μικρότερη του αναμενομένου ήταν για το 2013 η ύφεση της οικονομίας που σύμφωνα και με επίσημη αξιολόγηση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής περιορίσθηκε στο -3,7%.
Όσον αφορά το ποσοστό ανεργίας, αυτή το Δεκέμβριο του 2013 ανήλθε στο ιστορικά υψηλό επίπεδο του 27,5% με το μεγαλύτερο ποσοστό να καλύπτει την ηλικιακή ομάδα 15-24 (51,9%) ενώ στις ηλικίες 25-34 η ανεργία αυξήθηκε στο Αποπληθωρισμό (-1,7%) εμφάνισε η ελληνική οικονομία τον Δεκέμβριο του 2013 που είναι και το χαμηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Η συνολική φορολογική επιβάρυνση των νοικοκυριών από την κατοχή ακίνητης περιουσίας αφαίρεσε 2 ποσοστιαίες μονάδες του ΑΕΠ το 2013 εκ των οποίων οι 1,7 μονάδες ήταν η άμεση επίπτωση από την πτώση των επενδύσεων.
Κατά το έτος 2013 παρατηρήθηκε επίσης μείωση των μισθών αλλά αυτή δεν περιλαμβάνει τις περικοπές στους μισθούς των δημόσιων υπαλλήλων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα το διαθέσιμο εισόδημα του καταναλωτή να μειωθεί τα επόμενα χρόνια.
Το μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού δήλωσε ότι περνά με «μεγάλη δυσκολία», ενώ μεγάλο μέρος αυτού καθυστερεί να πληρώσει το στεγαστικό δάνειο, τις κάρτες και πάγιους λογαριασμούς.
Παράλληλα, κατά το έτος 2013 η αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας της Ελλάδα αυξήθηκε δύο επίπεδα από το γνωστό οίκο αξιολόγησης Moodys Investors Service, ο οποίος ανέφερε πρόοδο της χώρας στη δημοσιονομική εξυγίανση και βελτίωση των οικονομικών προοπτικών.
Η απόδοση των ελληνικών ομολόγων 10ετούς διάρκειας στο τέλος του 2013 ήταν 8,78 %, έχοντας πέσει από τη μέγιστη τιμή των 34,96 % το Δεκέμβριο του 2011.
Η αξιολόγηση των κρατικών ομολόγων αυξήθηκε σε caa3 από C (ενώ η Standard & Poors και η Fitch Ratings αξιολογούν την Ελλάδα σε Β-), ώστε να δοθεί μια σταθερή προοπτική, όπως επισήμανε η Moodys.
Πρώτες ενδείξεις για το 2014
Για τα έτη 2014 και 2015 προβλέπεται ύφεση -0,5% και ανάπτυξη 1% αντίστοιχα.
Σύμφωνα με έκθεση του ΟΟΣΑ η ανεργία θα διατηρηθεί και το 2014 σε υψηλά επίπεδα (27,6%) η ύφεση θα περιορισθεί στο 0,6% του ΑΕΠ ενώ η μακροπρόθεσμη πρόβλεψη του οργανισμού για το δημόσιο χρέος το τοποθετεί στο 158,1% επί του ΑΕΠ για το 2020.
Επενδυτικές εξελίξεις στην Αγορά ακινήτων
Η αγορά ακινήτων συνέχισε να κινείται πτωτικά με ανάσχεση όμως του ρυθμού υποχώρησης των αξιών στις τιμές πώλησης και τα μισθώματα των περισσότερων κατηγοριών ακινήτων. Πάντως τα περιθώρια υποχώρησης των τιμών δεν έχουν εξαντληθεί αφού τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος πιστοποιούν ότι η πτώση των τιμών των οικιστικών ακινήτων έχει φθάσει στο 37% από την αρχή της κρίσης όταν κατά την περίοδο 2000-2008 η αντίστοιχη άνοδος ήταν 90,9%.Αλλωστε το ΔΝΤ σε ειδική έκθεσή του τοποθετεί την διάρκεια της κρίσης στην ελληνική κτηματαγορά στα 6,5 χρόνια ενώ η υποχώρηση των τιμών μπορεί να φθάσει και το 45% από τα επίπεδα του 2009.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον των ξένων επενδυτικών κεφαλαίων για την ελληνική κτηματαγορά είναι στοχευόμενο και αφορά είτε την επαγγελματική διαχείριση σε ακίνητη περιουσία είτε υπό ιδιωτικοποίηση εκτάσεις τουριστικού κυρίως χαρακτήρα. Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει δυσμενές με την εκτίμηση για περιορισμένη ανάκαμψη το 2014 (+0,4% η κυβερνητική πρόβλεψη) να αμφισβητείται από τους σημαντικότερους διεθνείς οργανισμούς όπως το ΔΝΤ και τον ΟΟΣΑ.
Τουρισμός – Ξενοδοχεία
Ο τουρισμός το 2013 απέδειξε ότι αποτελεί την σημαντικότερη οικονομική δραστηριότητα της χώρας και συγχρόνως τον κύριο αιμοδότη της απασχόλησης. Σύμφωνα με έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί από την ΤτΕ (οι οποίες είναι από επεξεργασία από το Κέντρο Τεκμηρίωσης Ελληνικού Τουρισμού) 11,9 δισ. άμεσα έσοδα θα δείξουν περίπου οι έρευνες με 17,9 εκατ. επισκέπτες. Αναλυτικότερα, Οι αφίξεις αυξήθηκαν κατά 15,4%, οι διανυκτερεύσεις κατά 14,5% και οι εισπράξεις κατά 18,1%.
Μικρή μείωση παρουσίασε η προέλευση τουριστών στην Ελλάδα το 2013 σε σχέση με το 2012, ενώ αξίζει να αναφερθεί ότι η Ευρώπη παραμένει η κύρια πηγή προέλευσης τουριστών στην Ελλάδα με ποσοστό 88%. Σε σχέση με τις κυριότερες ανταγωνίστριες χώρες, η Ελλάδα σημείωσε τις καλύτερες επιδόσεις, με την Τουρκία και την Πορτογαλία να ακολουθούν.
Επιπλέον, το ξενοδοχειακό δυναμικό έχει αυξηθεί κατά 23% περίπου από το 2000 μέχρι σήμερα. Την περίοδο 2009-2013 άνοιξαν 914 νέα ξενοδοχεία, το 73% των οποίων εντάσσεται στις 3 υψηλότερες κατηγορίες.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΞΕΕ οι 5 κεντρικοί άξονες που μπορούν να δώσουν ώθηση και δυναμική στον ελληνικό τουρισμό και στα ελληνικά ξενοδοχεία είναι ο εμπλουτισμός του τουριστικού προϊόντος με νέες θεματικές και προσοδοφόρες μορφές τουρισμού, η αναβάθμιση των παρεχόμενων ξενοδοχειακών υπηρεσιών, η στήριξη των Ελληνικών Ξενοδοχείων και καταλυμάτων, ο προσδιορισμός μοντέλου τουριστικής ανάπτυξης και η επένδυση πόρων στην Εθνική Τουριστική Προβολή. Η Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών – Αττικής & Αργοσαρωνικού (ΕΞΑΑ) τονίζει πως το 2013 αποτέλεσε χρονιά – «φρένο» στην μεγάλη καθοδική πορεία της Αθήνας. Στη σταθεροποίηση αυτή συνέβαλαν δύο κυρίως λόγοι: πρώτον οι χαμηλές τιμές των δωματίων. Η μέση τιμή δωματίου το 2013 έκλεισε με αρνητικό πρόσημο και η πορεία ήταν πτωτική καθ’ όλη την διάρκεια του προηγούμενου έτους, με εξαίρεση το Δεκέμβριο, ενώ τις μεγαλύτερες απώλειες υπέστησαν τα ξενοδοχεία τεσσάρων και τριών αστέρων. Ο δεύτερος λόγος ήταν ότι στην Αθήνα επικράτησε παρά την κρίση ειρηνικό κλίμα σ’ αντίθεση με βασικούς ανταγωνιστές όπως για παράδειγμα στη γειτονική Κωνσταντινούπολη.
Από την άλλη μεριά, αν και το 2013 ήταν χρονιά – ρεκόρ για τον ελληνικό τουρισμό, πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων, ακόμη και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς της χώρας, που έσπευσαν με το τέλος της σεζόν να βάλουν αγγελίες για την πώληση των μονάδων τους. Σε έρευνα που πραγματοποιήθηκε, μόνο για το δίμηνο Νοεμβρίου – Δεκεμβρίου καταγράφηκε δημοσίευση 125 αγγελιών για την πώληση, κυρίως, μικρομεσαίων ξενοδοχειακών μονάδων σε 19 νησιωτικούς προορισμούς της χώρας.
Το επιδιωκόμενο τίμημα από τους ιδιοκτήτες για τη πώληση των 125 μονάδων ανέρχεται στα 378,5 εκατ. ευρώ. Οι περισσότερες μικρομεσαίες μονάδες πωλούνται έως 3 εκατ. ευρώ. Μεγαλύτερες μονάδες πωλούνται σε νησιωτικούς προορισμούς με υψηλό απόθεμα ξενοδοχειακών κλινών.
Πτωτικά κινούνται οι τιμές των προς πώληση ξενοδοχειακών μονάδων και στο κέντρο της Αθήνας. Πολλοί ξενοδόχοι έβαλαν πωλητήριο στις μονάδες τους, χωρίς όμως οι περισσότεροι εξ αυτών να βρουν αγοραστές. Παρά την πληθώρα των επιλογών, οι αγοραπωλησίες που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια στον ξενοδοχειακό κλάδο είναι σχετικά λίγες. Γνώστες της ξενοδοχειακής αγοράς εκτιμούν ότι οι αγοραστές περιμένουν να πέσουν κι άλλο οι τιμές.
Πρώτες ενδείξεις του 2014
Επενδυτικό ενδιαφέρον συνεχίζει να έχει η Grace Hotels στην Ελλάδα και πιο συγκεκριμένα στην Καλαμάτα, περίπου 20 χλμ. δυτικά, στην περιοχή της Βελίκας. Πρόσφατα ανακοίνωσε τα σχέδια της για την ανάπτυξη μιας ξενοδοχειακής μονάδας, που θα περιλαμβάνει και βίλλες προς πώληση. Το Grace Kalamata θα απέχει περίπου 2½ ώρες από την Αθήνα και 13 χιλιόμετρα από το διεθνές αεροδρόμιο της Καλαμάτας. Θα είναι το τέταρτο ξενοδοχείο, που εντάσσεται στην ομάδα των ξενοδοχείων Grace στην Ελλάδα, μετά τα βραβευμένα διεθνώς Grace Mykonos και Grace Santorini καθώς και του Grace Kea που βρίσκεται υπό κατασκευή.
Εκτιμάται ότι ο ελληνικός τουρισμός θα φτάσει σε νέο ρεκόρ το 2014, τόσο σε επίπεδο αφίξεων από το εξωτερικό όσο και σε επίπεδο εισπράξεων, και ότι ο αριθμός των αγοραπωλησιών στον ξενοδοχειακό κλάδο θα αυξηθεί τα επόμενα χρόνια.
Οικιστικά
Σύμφωνα με την οίκο αξιολόγησης Fitch, η ραγδαία αποκλιμάκωση στις τιμές των κατοικιών θα συνεχιστεί τα επόμενα χρόνια, τη στιγμή που οι τιμές στην ελληνική στεγαστική αγορά έχουν ήδη υποχωρήσει κατά 38% στη πενταετία της κρίσης.
Η Fitch εκτιμά ότι η συνεχιζόμενη υποχώρηση των τιμών θα διευρυνθεί και η συνολική μείωση θα αγγίξει το 42%. Ο οίκος αξιολογεί ωστόσο θετικά το αποτύπωμα που αφήνει η πτώση στις τιμές, καθώς σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια βελτιώνεται η δυνατότητα αγοράς νέας κατοικίας. Ωστόσο, η παρούσα οικονομική συγκυρία αποτελεί τροχοπέδη για τους επίδοξους αγοραστές. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι κατοικίες πλέον πωλούνται σε τιμές πολύ χαμηλότερες από την αντικειμενική τους αξία.
Με βάση τα στοιχεία που συλλέχθηκαν εκτιμάται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) το γ΄ τρίμηνο του 2013 ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 9,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2012. Για το α΄ και το β΄ τρίμηνο του 2013, με βάση τα στοιχεία μας, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 11,6% και 11,8%
Δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατά παλαιότητα και γεωγραφική περιοχή
Πιο αναλυτικά, η μείωση των τιμών το γ΄ τρίμηνο του 2013 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2012 ήταν 10,4% για τα «νέα» διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και 8,4% για τα «παλαιά» (ηλικίας άνω των 5 ετών). Για το 2012 ως σύνολο, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τα «νέα» και τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 12,1% και 11,4%, αντίστοιχα. Γενικότερα από το 2008 έως το τελευταίο τρίμηνο του 2013, σύμφωνα με την τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων υποχώρησαν σωρευτικά κατά 33,4%.
Διαφοροποιημένη εικόνα παρουσιάζει η καταγραφή στοιχείων που γίνεται από το δίκτυο κτηματομεσιτών της GLP Values, από όπου προκύπτουν υψηλότερα ποσοστά υποχώρησης τα οποία μεταβάλλονται ανά γεωγραφική περιοχή (υψηλότερη για Αθήνα και Θεσσαλονίκη έναντι άλλων μεγάλων πόλεων) καθώς και με βάση άλλα χαρακτηριστικά γνωρίσματα των ακινήτων (θέση, εμβαδό, παλαιότητα κλπ)
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2013 ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2012 κατά 11,0% στην Αθήνα, 9,5% στη Θεσσαλονίκη, 8,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6,0% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Στα παρακάτω διαγράμματα παρατίθενται τιμές ενοικίασης τόσο στην Αθήνα (κέντρο, βόρεια προάστια, νότια προάστια και Πειραιάς), όσο και στη Θεσσαλονίκη (κέντρο, βόρεια, δυτικά και ανατολικά). Όσον αφορά τιμές πώλησης ενδεικτικά αναφέρονται τα βόρεια και νότια προάστια στην Αθήνα, καθώς επίσης η Θεσσαλονίκη.
