Του Νάσου Χατζητσάκου
Μπροστά σε μεγάλες ευκαιρίες αλλά και αντιμέτωπο με σημαντικές προκλήσεις είναι το ελληνικό real estate, με βάση τα συμπεράσματα που προκύπτουν από τις αναλύσεις και τις εκτιμήσεις των ειδικών αλλά και όσων ασκούν στον χώρο αυτό επαγγελματική δραστηριότητα.
Αν και για τους πολίτες οι διαρκώς αυξανόμενες τιμές των ακινήτων αποτελούν μείζον πρόβλημα, με πολλές κοινωνικές προεκτάσεις, για τους επενδυτές η αγορά μοιάζει να είναι ελκυστική και μπορεί να γίνει ακόμα περισσότερο, δεδομένης της άρρηκτης σχέσης με τον τουρισμό. Η προοπτική αυτή αναμένεται να επαληθευτεί, ειδικά εφόσον αντιμετωπιστούν χρόνια προβλήματα (όπως, για παράδειγμα, η βελτίωση των υποδομών) και υπάρξει από τώρα ένας οδικός χάρτης για τον περιορισμό των κλυδωνισμών, οι οποίοι δεν αποκλείεται να υπάρξουν λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων στην ευρύτερη περιοχή της νοτιοανατολικής Μεσογείου και της πολιτικής αστάθειας που προκαλεί η έλλειψη… αντιπολίτευσης, εντός των συνόρων.
Τα συμπεράσματα αυτά προκύπτουν από την ανάλυση των τοποθετήσεων στις οποίες προέβησαν οι ειδικοί και οι επιχειρηματίες του ελληνικού real estate κατά τη διάρκεια της 25ης Prodexpo, η οποία πραγματοποιήθηκε στις αρχές του τελευταίου δεκαημέρου του Οκτωβρίου. Το συνέδριο, που αφορά καθαρά την κτηματαγορά της χώρας, είχε θέμα την επόμενη ημέρα της αγοράς αυτής, καθώς και τις ευκαιρίες, αλλά και τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει.
Οπως χαρακτηριστικά υποστήριξε ο Ερρίκος Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties, «η ελληνική αγορά έχει δώσει εξαιρετικές, ανέλπιστα καλές αποδόσεις από το 2019». Ωστόσο, πρόσθεσε ότι «σήμερα τίθεται το ερώτημα για το πού πάμε, ποια θα είναι η επόμενη μέρα» και επισήμανε ότι «η αγορά βρίσκεται σε κομβικό σημείο». «Εμείς βλέπουμε μια πολύ μεγάλη ευκαιρία για την ελληνική αγορά του development στο σύνολό της» συνέχισε ο κ. Αρώνες, καθώς το ευρωπαϊκό περιβάλλον, όπου οι αποδόσεις μειώνονται, ευνοεί την προσέλκυση επενδύσεων.
Ομως, ο διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties υπογράμμισε πως προκειμένου η Ελλάδα να προσελκύσει περισσότερες επενδύσεις από το εξωτερικό απαιτείται να μεγαλώσουν τα μεγέθη των εταιριών και να βελτιωθούν οι υποδομές στη χώρα. Στο ίδιο πλαίσιο, ο κ. Αρώνες επισήμανε και τους υπαρκτούς κινδύνους για το ελληνικό real estate. Από πού προέρχονται; Οι υφιστάμενοι κίνδυνοι, εκτίμησε, πηγάζουν από την εσωτερική πολιτική αστάθεια, την έλλειψη αντιπολίτευσης στο εσωτερικό της χώρας, αλλά και τις γεωπολιτικές εξελίξεις στην ευρύτερη περιοχή της νοτιοανατολικής Μεσογείου.
Την ανάγκη για προσέλκυση επενδυτών, που θα ενδιαφέρονται για ποιοτικό τουριστικό προϊόν, υπογράμμισε και στη δική του τοποθέτηση ο Ιωάννης Ορφανός, Partner, Head of Capital Markets, Colliers Greece. Ο κ. Ορφανός επισήμανε ότι η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια έχει αναπτυχθεί ως resort προορισμός, μέσω των επενδύσεων που έχουν γίνει στα νησιά. Ομως, τόνισε ότι πλέον υπάρχουν και άλλα αξιοπρόσεκτα σημεία σε περιοχές όπως η Αθήνα, λόγω και της Αθηναϊκής Ριβιέρας, η Θεσσαλονίκη, η Πελοπόννησος και οι βόρειες Κυκλάδες.
Από την πλευρά του, ο Luis Picas Asmarats, Senior Director Investments, Hotel Investment Partners, επιβεβαίωσε ότι υπάρχει μεγάλο τουριστικό ρεύμα στην Αθήνα τα τελευταία πέντε χρόνια λόγω και του Ελληνικού και της Αθηναϊκής Ριβιέρας και της διαμόρφωσης της πόλης ως προορισμού διασκέδασης. Δεν παρέλειψε, ωστόσο, να τονίσει ότι «η φιλοξενία είναι μια εκπληκτική αγορά, αλλά έχει και τις προκλήσεις της. Οι δυσκολίες είναι ότι πρέπει να σχεδιάζουμε μακροπρόθεσμα, χρειάζεται να βρίσκουμε συνεχώς νέο υλικό και προορισμούς και καλό συνεργάτη-διαχειριστή, χρειάζεται να συνδυάζουμε τον διεθνή διαχειριστή με τον τοπικό».
Πρέπει να καταργηθούν οι αντικειμενικές αξίες;
Την ανάγκη κατάργησης των αντικειμενικών αξιών και την προώθηση αλλαγών στον τρόπο εκτίμησης ενός ακινήτου προκρίνουν αρκετοί ειδικοί της ελληνικής αγοράς real estate, κάνοντας επί της ουσίας λόγο για ένα παράλογο σύστημα. Φυσικά, με την άποψη αυτή δεν ταυτίζονται όλοι.
Σύμφωνα με την Αννα Νάζου, ορκωτή εκτιμήτρια και επικεφαλής της NAI RealAct Ltd, «πρέπει να καταργηθούν οι παράλογες αντικειμενικές αξίες και το φορολογικό σύστημα να μην μπερδεύεται με την αξία του ακινήτου». Με την άποψη της κυρίας Νάζου συμφωνεί η Αντιγόνη Δούναβη, πρόεδρος του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδος, επισημαίνοντας: «Με τις αντικειμενικές αξίες δεν υπάρχει διαφάνεια και δικαιοσύνη. Η λύση είναι σε κάθε αγοραπωλησία να υπάρχει εκτίμηση και να αποτυπώνει τη στιγμή».
Με την άποψη της κατάργησης των αντικειμενικών δεν συμφωνούν, όμως, αρκετοί άλλοι ειδικοί και επιχειρηματίες, όπως ο Πάνος Χαραλαμπόπουλος, MRICS REV, CEO, Solum, PY Gloval, Advisory Board RICS Greece. Ο κ. Χαραλαμπόπουλος υποστηρίζει πως οι αντικειμενικές αξίες είναι εξαιρετικές στη λογική τους και δεν πρέπει να εργαλειοποιείται η τιμή ζώνης.
Θα υπάρξουν, λοιπόν, αλλαγές; Αν και στο άμεσο μέλλον δεν φαίνεται κάτι τέτοιο, δεδομένου ότι οι απόψεις διίστανται, κανείς δεν μπορεί να αποκλείσει μια διαφορετική εξέλιξη τα επόμενα χρόνια.
Τι είναι τα REOs και πώς βοηθούν στις πωλήσεις
Τι είναι τα REOs και πώς μπορούν να βοηθήσουν στις πωλήσεις των ακινήτων; Σύμφωνα με τον Παναγιώτη Μαυραγάνη, General Manager της Regenerate, τα REOs είναι μια ειδική περίπτωση ακινήτων με αρκετές ιδιαιτερότητες.
Τι σημαίνει αυτό; Αρχικά τα ακίνητα αυτά είναι το αποτέλεσμα ανεπιτυχούς ρύθμισης δανείου από servicer, γεγονός και το οποίο οδηγεί σε κατάσχεση και πλειστηριασμό. Ενα άλλο χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι μέχρι να μπει ο αγοραστής έχει λίγη πληροφορία σχετικά με το τι έχει αγοράσει και δεν έχει εικόνα της αξίας του.
Επιπλέον, τα ακίνητα αυτά πρέπει να πουληθούν γρήγορα και να καταγραφούν οι ζημιές που έχουν γίνει σε αυτά. Πρόκειται για ακίνητα που η αξία τους είναι χαμηλότερη από αυτή της αγοράς, με αποτέλεσμα η τιμή πώλησης να μειώνεται. «Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να είναι απαραίτητες οι επενδύσεις, ώστε να αυξηθεί η αξία του ακινήτου» τόνισε ο κ. Μαυραγάνης. Γι’ αυτό τον λόγο χρειάζονται σύμβουλοι που να καθοδηγούν τον επενδυτή για το τι πρέπει να γίνει, ώστε τα ακίνητα αυτά να έχουν αξία.
«Καυτή πατάτα» το θέμα της καθυστέρησης των αδειοδοτήσεων
Ανασταλτικό παράγοντα για τις επενδύσεις στην ελληνική κτηματαγορά αποτελεί η χρόνια και ανεπίλυτη καθυστέρηση που παρουσιάζεται στις αδειοδοτήσεις.
Με βάση όσα ανέφεραν στο συνέδριο οι ειδικοί και οι επιχειρηματίες του κλάδου, το ζήτημα αυτό πρέπει να επιλυθεί «χθες». Ο Πάνος Παναγιωτίδης, CEO της Grivalia Development, αναφέρθηκε χαρακτηριστικά στην επένδυση 200 εκατ. ευρώ της εταιρίας του, σε ένα από τα νησιά του συμπλέγματος των Πεταλιών, στην περιοχή της νότιας Εύβοιας, η οποία αφορά μια έκταση 600 στρεμμάτων, με μια πολύ ήπια δόμηση, όπως τη χαρακτήρισε. Ερωτηθείς σε σχέση με τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει αυτή η επένδυση και άλλες ανάλογες, σημείωσε με νόημα: «Οι προκλήσεις είναι οι ίδιες και η ερώτηση που καλείσαι να απαντήσεις είναι “αν το τουριστικό προϊόν που έχω σχεδιάσει θα έχει την επιτυχία που θέλω; Θα μπορέσω να βγάλω μια άδεια σ’ αυτή τη ζωή;”».
Στο ίδιο πλαίσιο εκτίμησε ότι «σήμερα βιώνουμε μια πραγματικότητα που λέει ότι έχει καταρρεύσει όλος ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας. Βρίσκεται σε διαβούλευση το καινούργιο χωροταξικό, αλλά και όλα τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια. Η πραγματικότητα για οποιονδήποτε επενδυτή, που είχε πάρει μια απόφαση πριν από 4-5 χρόνια να πάρει μια έκταση, είχε φτιάξει ένα business plan, σήμερα όλο αυτό βρίσκεται στον αέρα. Αν δεν λυθεί όλο αυτό το πρόβλημα, άμεσα θα χαθεί αυτό το momentum».
Συμβούλιο της Επικρατείας
Γιατί «παγώνουν» οι κατασκευές, αναμένοντας το ανώτατο δικαστήριο της χώρας
Τον έντονο προβληματισμό για τη δικαστική εκκρεμότητα που έχει «παγώσει» ουσιαστικά τον κατασκευαστικό κλάδο εκφράζουν αναλυτές και επιχειρηματίες του κλάδου.
Το θέμα, το οποίο βρέθηκε στο «μικροσκόπιο» των παραγόντων της αγοράς κατά την πρόσφατη Prodexpo, αφορά τη διαδικασία που βρίσκεται σε εξέλιξη στο Συμβούλιο της Επικρατείας για τη συνταγματικότητα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Οπως εξήγησε η Ελένη Αλεξίου, διευθύνουσα εταίρος στη δικηγορική εταιρία AKL, οι βασικές εισηγήσεις υποστηρίζουν ότι τα άρθρα αυτά προβλέπουν κανονισμούς που θα επιφέρουν επιδείνωση των όρων διαβίωσης για τους πολίτες και ότι δεν τηρείται η αρχή της αναλογικότητας, καθώς άλλα μέτρα, όπως, για παράδειγμα, φορολογικά κίνητρα, θα μπορούσαν να προκαλέσουν τις θετικές συνέπειες που επικαλείται ο νομοθέτης.
Σύμφωνα με την κυρία Αλεξίου, το «το ΣτΕ εξετάζει αν η επιλογή των περιοχών έγινε με αυθαίρετο τρόπο, αν οι κοινόχρηστοι χώροι που θα προκύπτουν θα είναι μικροί και κατακερματισμένοι, αν η αύξηση του ύψους συνεπάγεται επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης, ακόμα και αν όλα αυτά που προβλέπονται από τον ΝΟΚ ως επιφέροντα θετικό αντίκτυπο τελικά αναιρούνται από προβλέψεις άλλων άρθρων του ίδιου του ΝΟΚ».
Το θέμα, φυσικά, του ΣτΕ προκαλεί αντιδράσεις. «Το ότι το ύψος προκαλεί μεγάλο πρόβλημα με ξεπερνάει» είναι η θέση του Δημήτρη Δημητρίου, αρχιτέκτονα και αντιπροέδρου του ΕΒΕΑ. Ο κ. Δημητρίου χαρακτήρισε το ΣτΕ «άδικο και προκατειλημμένο», καθώς «θα μπορούσε να ζητήσει διορθώσεις στον ΝΟΚ και να μην υιοθετεί μια οριζόντια προσέγγιση για ένα θέμα για το οποίο δεν έχει την επιστημονικότητα να το κρίνει».
Από την πλευρά του, ο καθηγητής Δημοσίου Δικαίου στη Νομική Σχολή Πανεπιστημίου Αθηνών Γιώργος Δελλής αποδίδει τις διατάξεις του ΝΟΚ που έχουν προκαλέσει τις αντιδράσεις του ΣτΕ στις παθογένειες του πελατειακού κράτους, το οποίο δίνει «πράγματα που οι επιχειρηματίες δεν ζητούσαν καν». Αυτή την περίοδο, πρόσθεσε, στο ανώτατο δικαστήριο υπάρχουν δύο τάσεις: μία πιο μετριοπαθής και μία πιο σκληρή. Προέβλεψε, δε, ότι τελικά «το ΣτΕ θα φτάσει σε κρίση περί συνταγματικότητας».
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ (ΦΥΛΛΟ 1/11/2024)