Καμπανάκια πως ο ΦΜΑΠ και το ρευστό οικονομικό τοπίο θα παγώσουν και άλλο την κτηματαγορά
-83% μειώθηκαν οι οικοδομικές άδειες από το 2005
-35%–40% η πτώση των τιμών
– Μηδενικές οι πράξεις για οικόπεδα
Συνθήκες κραχ επικρατούν στην αγορά ακινήτων τα τελευταία έξι χρόνια. Μια «μαύρη» εξαετία για την κτηματαγορά, η οποία ναι μεν εκτιμάται πως θα εμφανίσει κάποια σημάδια σταθεροποίησης φέτος, όμως, από την άλλη η βελτίωση αυτή «απειλείται» αφενός από την πολιτικο- οικονομική αβεβαιότητα και αφετέρου από τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (ΦΜΑΠ) που θέλει να επιβάλει η κυβέρνηση.
H υψηλή φορολόγηση των ακινήτων όλα αυτά τα χρόνια, οδηγεί πολλούς ιδιοκτήτες να κρεμούν πωλητήρια. Aν ισχύσει ο ΦMAΠ, τότε οι έχοντες μεγάλη ακίνητη περιουσία θα βάλουν και νέα πωλητήρια, αλλά δύσκολα θα βρουν αγοραστές. Μέχρι το τέλος του 2014 περίπου 250.000 ακίνητα παρέμεναν στα… αζήτητα, σύμφωνα με στοιχεία ερευνών. Αριθμός στον οποίο αναμένεται να προστεθούν τουλάχιστον 50.000 ακόμη μετά την ισχύ του ΦΜΑΠ. Βέβαια, διαθέσιμα ακίνητα πάντα υπάρχουν και θα υπάρχουν, ακόμη και σε περιόδους ευημερίας, όπως τονίζουν φορείς του κλάδου, αλλά εν μέσω οικονομικής κρίσης οι αγοραπωλησίες κινούνται σε χαμηλά, σχεδόν αναιμικά επίπεδα.
Η εικόνα είναι βαμμένη με μελανά «χρώματα». Από 8.598 ακίνητα που πουλήθηκαν το 2010 σε ντόπιους και ξένους, ο αριθμός αυτός έπεσε στα 7.018 το 2011 και έφτασε στο τέλος Νοεμβρίου του 2014 σε μόλις 4.073, δηλ. σχεδόν 50% κάτω σε σύγκριση με μια τετραετία νωρίτερα. Εδώ και τρία χρόνια επίσης, ελάχιστες κατοικίες κατασκευάζονται προς πώληση, ενώ μηδενικές είναι και οι πράξεις που αφορούν σε οικόπεδα. Το 2013 εκδόθηκαν 16.384 οικοδομικές (-83% σε σχέση με το 2005), ενώ το πρώτο 10μηνο του 2014 η μείωση συνεχίστηκε και ανήλθε στο -13% σε όλη τη χώρα και στο -22,2% στην Αττική.
Χαρακτηριστικό της δυσμενούς κατάστασης της αγοράς ακινήτων αποτελεί και η ισοπεδωτική μείωση των τιμών, η οποία πέρυσι διαμορφώθηκε στο – 7,5% (αγοραία αξία των ακινήτων), αλλά μεσοσταθμικά από την αρχή της κρίσης στην αγορά κατοικίας μέχρι σήμερα φτάνει το -35% – 40%, ανάλογα και με τη γεωγραφική περιοχή. Μεγαλύτερα ποσοστά πτώσης, της τάξεως του 50%, καταγράφονται στα «άκρα»: είτε στις πολύ ακριβές κατοικίες (λόγω φορολόγησης), είτε στις πολύ φθηνές κατοικίες (λόγω ανυπαρξίας ενδιαφερομένων αγοραστών).
Για παράδειγμα, στη Βουλιαγμένη πουλήθηκε νεόδμητη μεζονέτα 840 τ.μ. μόλις με 5 εκατ. ευρώ, όταν παλαιότερα θα ξεπερνούσε τα 10 εκ. Αντίστοιχα, μονοκατοικία 500 τ.μ. στον Διόνυσο σε οικόπεδο 800 τ.μ. πωλείται κάτω από 1 εκατ. ευρώ, δηλ. σχεδόν 2.000 ευρώ / τ.μ. όταν η αξία του ήταν 1,8 εκατ. πριν από τρία χρόνια.
Εκπρόσωποι της αγοράς ακινήτων πάντως, προβλέπουν πως η πτωτική πορεία θα συνεχιστεί και για το 2015, αλλά όλα θα εξαρτηθούν κυρίως από τον τρόπο φορολόγησης των ακινήτων. Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ, όπως υποστηρίζουν, και η αντικατάστασή του με τον ΦΜΑΠ, δε θα πρέπει να επιδιώκει ισοδύναμο οικονομικό αποτέλεσμα, αλλά να χαμηλώσει λίγο τον πήχη των εσόδων. Ειδάλλως, θα επιβαρύνει παραπάνω τους κατόχους της μεσαίας ιδιοκτησίας και θα επιτείνει το πρόβλημα στην κτηματαγορά.
Με τα μέχρι τώρα δεδομένα, το κυβερνητικό σχέδιο με τις νέες μειωμένες αντικειμενικές αξίες, το αφορολόγητο όριο για τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας και των 12.000 ευρώ για τον φόρο εισοδήματος, αναμένεται να ωφελήσουν εκείνους που έχουν μικρή ακίνητη περιουσία ή και καθόλου. Αντιθέτως, χαμένοι θα είναι οι έχοντες μεγάλη ακίνητη περιουσία.
Για την ώρα το αγοραστικό ενδιαφέρον παραμένει παγωμένο. Και σε αυτό δεν βοηθά και η έλλειψη χρηματοδότησης, το ρευστό πολιτικό τοπίο, οι περικοπές στα εισοδήματα των νοικοκυριών και η υψηλή ανεργία. Χλιαρές θερμοκρασίες επικρατούν και στα επαγγελματικά ακίνητα την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Οι πιέσεις για επαναδιαπραγμάτευση των μισθωτηρίων συμβολαίων και μείωση των ενοικίων, αποτελούν τα κύρια χαρακτηριστικά τους. Ενώ πολλά από αυτά εξακολουθούν να μένουν άδεια.
ΓΙΑΝΝΗΣ ΡΕΒΥΘΗΣ (Πρόεδρος Κτηματομεσιτών Ελλάδος)
«Βουτιά» 35% στην αγορά από το 2008 ως σήμερα»
«Λόγω της αβεβαιότητας η αγορά ακινήτων παραμένει παγωμένη, φοβούμενη ένα ενδεχόμενο Grexit, αλλά και τα φορολογικά δρώμενα. Η πτώση στον κλάδο αγγίζει το 35%- 38% από το 2008 έως σήμερα. Το 2014 ήταν μεν μια καλύτερη χρονιά σε σχέση με το 2013 λόγω της μείωσης του φόρου μεταβίβασης από το 10% στο 3%, την τουριστική ανάπτυξη κ.ά., όμως, έχουμε πολύ δρόμο ακόμη να διανύσουμε για να μιλήσουμε για μια ριζική μεταβολή του κλίματος. Αν είναι δίκαιη η κυβέρνηση, δε θα πρέπει να φορολογήσει τις μικρές περιουσίες, να μειώσει τις αντικειμενικές αξίες -30% σε όλους τους νομούς, να καταργηθεί ο συμπληρωματικός φόρος, ενώ θα πρέπει κάποια στιγμή να γίνει αντιληπτό από όλους πως τα ακίνητα δεν πρέπει να φορολογούνται αθροιστικά, αλλά αυτοτελώς, όπως σε όλον τον κόσμο».
ΣΤΡΑΤΟΣ ΠΑΡΑΔΙΑΣ (Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ)
«Να μη φορολογούνται αθροιστικά τα ακίνητα»
«Αυτή τη στιγμή πολλές κατοικίες παραμένουν ανοίκιαστες λόγω της κρίσης. Το εφιαλτικό δε, για τους ιδιοκτήτες είναι πως οι εκμισθωτές καλούνται να πληρώνουν φόρο για ενοίκια που δεν εισέπραξαν ή δεν πρόκειται να εισπράξουν. Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ ως προς τον ετήσιο φόρο κατοχής ακινήτων περιλαμβάνει πλατιά και καθολική φορολογική βάση, χωρίς εξαιρέσεις από τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν σε ισχυρές κοινωνικές ή επαγγελματικές ομάδες ή φορείς, ενιαίο χαμηλό φορολογικό συντελεστή 1 0/ 00 που όλοι πράγματι θα πληρώνουν, ξεχωριστή φορολόγηση κάθε ακινήτου, όπως ισχύει και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, μείωση των αντικειμενικών τιμών ζώνης κατά 30% και των συντελεστών εμπορικότητας των ακινήτων κατά 50% στο τμήμα τους πάνω από τη μονάδα κ.ά.».
