Συρρίκνωση τιμών, λόγω ανυπαρξίας ενδιαφέροντος και αβεβαιότητας που δημιουργεί το νέο νομοθετικό πλαίσιο για τα «κόκκινα» δάνεια
Οι νέες ρυθμίσεις των «κόκκινων» δανείων φέρνουν ακόμη μία τρικυμία στο ελληνικό Real Estate, καθώς η κτηματαγορά, που κατά την τελευταία επταετία έχει καταβαραθρωθεί λόγω της κρίσης, εκφράζει τις ανησυχίες της για θέματα όπως ο καθορισμός της εμπορικής αξίας των ακινήτων, που θα λαμβάνεται υπόψη στην διαδικασία υπολογισμού της μηνιαίας δόσης των οφειλετών.
Άλλωστε το «άνοιγμα» των πλειστηριασμών και η έκθεση χιλιάδων ακινήτων στον κίνδυνο της κατάσχεσης εξοντώνουν την αξία των ακινήτων, η οποία, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), από την αρχή της κρίσης (2009) μέχρι τις μέρες μας έχει καταπέσει σε ποσοστό περίπου 42%.
Έτσι, σε συνδυασμό με την έλλειψη ενδιαφέροντος που παρατηρείται εδώ και χρόνια στην κτηματαγορά, εάν κάποιος δεν επιθυμεί την ξόφληση του δανείου του και αποφασίσει να πουλήσει το ακίνητό του, θα εκπλαγεί δυσάρεστα βλέποντας την τιμή μειούμενη κατά 25% – 30% επιπλέον!
«Η ζήτηση στην Αγορά αυτή την στιγμή είναι μηδενική και οι ελάχιστες αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται είναι της τάξεως των 100.000 ευρώ ή μάξιμουμ 150.000 ευρώ, κυρίως για ακίνητα ευκαιρίας με μετρητά, αφού δάνεια από τις τράπεζες δεν δίνονται», αναφέρει ο Δημήτρης Μπινιάρης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ). «To ζήτημα των κόκκινων δανείων είναι κάτι που αναμένει εδώ και καιρό η αγορά, γι’ αυτό και άπαντες βρίσκονται σε στάση αναμονής», συμπληρώνει.
Μέχρι σήμερα, το πρόβλημα της κτηματαγοράς ήταν η μεγάλη απόκλιση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών -διαφορά που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνά ακόμη και το 30%. Τώραο καθορισμός της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου αποτελεί σωστό γρίφο, σε μια κυριολεκτικά «νεκρή» κτηματαγορά.
«Η εμπορική τιμή διαμορφώνεται βάσει ενός γινομένου όπου βασικοί συντελεστές είναι η ζήτηση και η προσφορά. Αν ένας από τους συντελεστές είναι μηδέν, τότε το γινόμενο είναι μηδέν», αναφέρει χαρακτηριστικά ο Θέμης Μπάκας, επικεφαλής του μεγάλου δικτύου κτηματομεσιτικών υπηρεσιών E-Real Estates, και συνεχίζει:
«Σήμερα δεν πραγματοποιούνται συμβόλαια ώστε να έχουμε σαφή εικόνα και αξιόπιστα δείγματα, ενώ οι τιμές που αναγράφονται στις αγγελίες δεν είναι οι εμπορικές αλλά αυτές της πώλησης – ζήτησης του ιδιοκτήτη. Όλοι γνωρίζουμε ότι αυτή τη στιγμή οι τιμές που αναγράφονται ως τιμές πώλησης είναι πάντα διαπραγματεύσιμες σε ποσοστό άνω του 20%-25%, αν υπάρξει ενδιαφέρον. Γι’ αυτό και ο ρόλος του εκτιμητή, προκειμένου τελικά να βρεθεί η πραγματική τιμή ενός ακινήτου, θα είναι καθοριστικός».
Να σημειωθεί στο σημείο αυτό ότι μία από τις αλλαγές της τελευταίας στιγμής, που κατέθεσε ο υπουργός Οικονομίας Γιώργος Σταθάκης στη Βουλή, την περασμένη Πέμπτη, ήταν το ότι η αξία του ακινήτου δεν θα καθορίζεται από ανεξάρτητους εκτιμητές (όπως αρχικά προβλεπόταν), αλλά με βάση οδηγίες της Τραπέζης της Ελλάδος.
Η τάση στην Αγορά δείχνει ότι οι τιμές των ακινήτων θα συμπιεστούν έτι περισσότερο, λόγω των πλειστηριασμών, ιδίως αν ληφθεί υπόψη και ο αριθμός των 250.000 ακινήτων που αυτή την στιγμή παραμένουν αδιάθετα. Άλλωστε δεν πρέπει να υποτιμάται και το γεγονός ότι στην κτηματαγορά, εδώ και πολύ καιρό, δραστηριοποιούνται επενδυτές που ουδεμία σχέση έχουν με τον κλασικό αγοραστή που απλώς επιθυμεί ένα «κεραμίδι πάνω από το κεφάλι του».
Τι λένε οι συμβολαιογράφοι
Ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών και της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδας, Γεώργιος Ρούσκας, αναφέρει ότι «τα πραγματικά αποτελέσματα και αν τελικά υπάρχουν οι κατάλληλες νομικές δικλίδες στις νέες ρυθμίσεις για την προστασία των χαμηλότερων και μεσαίων εισοδημάτων θα φανούν στην πράξη. Θεωρούμε ότι οι τράπεζες θα βγάλουν με μεγάλη φειδώ και περισσότερο ως μέσο πίεσης σπίτια σε πλειστηριασμούς, γιατί η μαζική εκποίηση ακινήτων ουσιαστικά δεν συμφέρει καμία πλευρά.
Ως προς την πορεία των αγοραπωλησιών εντοπίζουμε, ειδικά από τον Σεπτέμβριο και μετά, μεγαλύτερο ενδιαφέρον, το οποίο ενδεχομένως να δικαιολογείται και από το γεγονός ότι όσοι διαθέτουν μετρητά αναζητούν κάπου να τα τοποθετήσουν.
Επιπλέον, ένα σημαντικό κομμάτι των συναλλαγών που έχει πραγματοποιηθεί αφορούν σε πωλήσεις εξοχικών από ξένους ανά την Ελλάδα. Πάντως, θεωρούμε ότι αν δεν είχαμε τα capital controls τον περασμένο Ιούλιο, ο αριθμός των αγοραπωλησιών θα ήταν κατά πολύ υψηλότερος».
