Το τρικ με τις τιμές ζώνης και τους συντελεστές παλαιότητας συνεχίζεται κι εφέτος
Παρά το ότι σε πολλές περιοχές της χώρας πλέον λαμβάνονται υπόψη αντικειμενικές αξίες μειωμένες κατά 4% έως 38%, εκατομμύρια ιδιοκτήτες θα χρεωθούν και πάλι άδικα με επιπλέον ΕΝΦΙΑ, όπως συνέβη την διετία 2014-15, εξαιτίας συγκεκριμένων μεθοδεύσεων του Υπουργείου Οικονομικών σχετικά με τις αντικειμενικές αξίες και τους συντελεστές παλαιότητας.
Ο τρόπος υπολογισμού του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, άλλωστε, τον οποίο πλήρωσαν το 2014 και το 2015 όσοι φορολογούμενοι κατείχαν την 1η-1-2014 και την 1η-1-2015, αντίστοιχα, κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ και τον οποίο θα πληρώσουν φέτος ακόμη περισσότεροι φορολογούμενοι, καθώς το αφορολόγητο όριο μειώθηκε στις 200.000 ευρώ, είναι, σύμφωνα με δημοσίευμα της Ναυτεμπορικής, παράνομος, καθώς το ΥΠΟΙΚ δεν αφαιρεί από τη συνολική φορολογητέα αξία των ακινήτων το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων που χρωστά ο ιδιοκτήτης.
Τεχνάσματα και μεθοδεύσεις
Το σύστημα υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ, το οποίο προβλέπει ο ν. 4223/2014, καταρτίστηκε κατά τέτοιο τρόπο ώστε να υπερφορολογεί αδίκως εκατομμύρια ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών.
Συγκεκριμένα:
– Ο υπολογισμός του κύριου ΕΝΦΙΑ για όλες τις κατοικίες παλαιότητας άνω του 1 έτους έγινε με βάση τις αντικειμενικές αξίες που τέθηκαν σε ισχύ από το 2007 έως τις 20/5/2015 για τα νεόδμητα κτήρια, δηλαδή με βάση τιμές οι οποίες βρίσκονται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα των πραγματικών αξιών των παλαιών κτισμάτων.
Δηλαδή ως βάση υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ χρησιμοποιήθηκαν οι τιμές ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο, οι οποίες καθορίστηκαν το 2007 για τον υπολογισμό των φορολογητέων αξιών των νεοανεγειρόμενων κτισμάτων!
Έτσι δεν ελήφθη υπόψη η παλαιότητα των κατοικιών που κατέχουν οι φορολογούμενοι και, ακολούθως, δεν μειώθηκε η τελική επιβάρυνση των φορολογουμένων, ενώ σε πολλές περιπτώσεις μάλιστα αυξήθηκε! Αυτό συνέβη επειδή το σύστημα υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ συμπεριέλαβε συντελεστές παλαιότητας, οι οποίοι δεν μειώνουν τον φόρο ανάλογα με τα έτη που έχουν παρέλθει από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας, αλλά τον… αυξάνουν (!) όσο λιγότερα είναι τα έτη αυτά, δηλαδή όσο νεότερο είναι το κάθε κτίσμα! Είναι δηλαδή συντελεστές οι οποίοι κρατούν τον φόρο σταθερό για τα πολύ παλαιά κτίσματα, ηλικίας άνω των 25 ετών, και τον αυξάνουν περαιτέρω για όσα ακίνητα έχουν παλαιότητα από 25 έτη!
Το αποτέλεσμα αυτών των μεθοδεύσεων του Υπουργείου Οικονομικών ήταν να υπερφορολογηθούν άδικα οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών. Η υπερφορολόγηση οφείλεται όχι μόνο στο γεγονός ότι ο ΕΝΦΙΑ υπολογίστηκε με τις «τιμές ζώνης» που καθορίστηκαν πριν από 7-8 χρόνια για τα νεόδμητα κτήρια, αλλά και στο ότι ο εξωπραγματικός φόρος που προέκυψε με βάση τις τιμές αυτές δεν μειώθηκε με κριτήριο την παλαιότητα των ακινήτων.
Αναλυτικότερα:
1) Για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝΦΙΑ, το Υπουργείο Οικονομικών καθιέρωσε μία κλίμακα συντελεστών βασικού φόρου. Οι συντελεστές αυτοί αυξάνουν όσο υψηλότερα είναι τα επίπεδα των τιμών ζώνης ανά τ.μ. που ισχύουν στις περιοχές στις οποίες βρίσκονται τα κτίσματα. Οι συντελεστές του βασικού φόρου ξεκινούν από τα 2 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης μέχρι 500 ευρώ ανά τ.μ. και φθάνουν μέχρι τα 13 ευρώ ανά τ.μ. για τα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης άνω των 5.000 ευρώ. Οι «τιμές ζώνης ανά τ.μ.» που ελήφθησαν υπ’ όψιν για την κλιμάκωση των συντελεστών του βασικού φόρου ήταν οι αντικειμενικές τιμές ανά τ.μ. οι οποίες ισχύουν ανά περιοχή για νεόδμητα διαμερίσματα 1ου ορόφου με πρόσοψη σε έναν δρόμο. Δηλαδή, η βάση υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ ήταν οι αντικειμενικές αξίες νεόκτιστων διαμερισμάτων 1ου ορόφου με μία μόνο πρόσοψη σε δρόμο!
2) Ακολούθως, ο φόρος που προέκυψε για κάθε κτίσμα, όσο παλαιό κι αν ήταν, δεν μειώθηκε λόγω παλαιότητας, καθώς δεν εφαρμόστηκαν οι μειωτικοί συντελεστές παλαιότητας 0,6 έως 0,9 που ισχύουν κανονικά για τα ακίνητα «ηλικίας» ενός έτους και άνω.
Οι μειωτικοί αυτοί συντελεστές εφαρμόστηκαν στον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ (ο οποίος το 2014 και το 2015 επιβλήθηκε σε όσους κατείχαν την 1η-1-2014 και την 1η-1-2015, αντίστοιχα, αστική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ).
Εφαρμόζονται επίσης και κατά τον υπολογισμό των φόρων στις μεταβιβάσεις, τις κληρονομιές, τις δωρεές και τις γονικές παροχές ακινήτων. Αντιθέτως, για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝΦΙΑ των ετών 2014 και 2015 χρησιμοποιήθηκαν κάποιοι άλλοι… εξωπραγματικοί «συντελεστές παλαιότητας» που, αντί να μειώνουν, αυξάνουν τον φόρο όσο πιο νέο είναι ένα κτίσμα!
Οι συντελεστές παλαιότητας που χρησιμοποιήθηκαν για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝΦΙΑ ήταν αυξητικοί, όχι μειωτικοί, όπως θα ήταν το δίκαιο: Ξεκινούν από το 1 για κτίσματα που έχουν ανεγερθεί από το 1930 μέχρι πριν από 26 χρόνια και φθάνουν μέχρι το 1,25 για κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία τετραετία! Έτσι, ενώ ο βασικός φόρος υπολογίστηκε με βάση τις αντικειμενικές αξίες ολοκαίνουργιων κτισμάτων, δεν μειώθηκε καθόλου για όσα από τα κτίσματα αυτά έχουν παλαιότητα άνω των 25 ετών, ενώ για όσα έχουν παλαιότητα από 25 έτη έως και 1 έτος ο βασικός φόρος (αν και αντιπροσωπεύει -επαναλαμβάνουμε- αντικειμενικές τιμές καινούργιων κτισμάτων) προσαυξήθηκε περαιτέρω κατά 5% έως και 25%, καθώς οι… «συντελεστές παλαιότητας» που χρησιμοποιήθηκαν κλιμακώνονται από 1,05 έως 1,25!
Ο υπολογισμός λοιπόν του κύριου ΕΝΦΙΑ έγινε με βάση τις αντικειμενικές αξίες νεόδμητων διαμερισμάτων, οι οποίες καθορίστηκαν πριν από 7-8 χρόνια, όταν οι συνθήκες στην αγορά ακινήτων ήταν εντελώς διαφορετικές και οι πραγματικές τιμές των κτισμάτων ήταν σε όλες τις περιοχές της χώρας υψηλότερες από τις αντικειμενικές.
Επιπλέον, το σύστημα υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ προσαύξησε παράνομα τον φόρο, καθώς δεν συμπεριέλαβε τους κανονικούς συντελεστές παλαιότητας που ισχύουν για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, και των φόρων μεταβίβασης, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών! Όπως προκύπτει από αναλυτικά παραδείγματα που παραθέτουμε, μόνο εξαιτίας του «τρικ» με τους συντελεστές παλαιότητας εκατομμύρια φορολογούμενοι υποχρεώθηκαν να πληρώσουν τόσο το 2014 όσο και το 2015 «χαράτσια» ΕΝΦΙΑ με «καπέλο» από 33% έως 67%.
Γενικότερα, με τις παραπάνω μεθοδεύσεις που είναι σαφώς παράνομες, το YΠΟΙΚ και οι δανειστές κατάφεραν να υφαρπάξουν 2,6 δισ. ευρώ από εκατομμύρια ανυποψίαστους ιδιοκτήτες τόσο κατά το 2014 όσο και κατά το 2015.
Θα εφαρμοστούν κι εφέτος
Τα παραπάνω «τρικ» με τις αντικειμενικές αξίες και τους συντελεστές παλαιότητας, όπως αναφέρει η Ναυτεμπορική, θα εφαρμοστούν και φέτος κατά τον υπολογισμό του κύριου ΕΝΦΙΑ επί των κτισμάτων που κατείχαν οι φορολογούμενοι την 1η-1-2016.
Μόνη διαφορά σε σχέση με τα προηγούμενα δύο έτη είναι ότι σε πολλές περιοχές της χώρας θα ληφθούν υπ’ όψιν νέες αντικειμενικές αξίες, οι οποίες έχουν μειωθεί από 4% έως και 38% σε σύγκριση με τις αντικειμενικές αξίες του 2007 που χρησιμοποιήθηκαν για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ των ετών 2014 και 2015.
Όμως, σε ένα πολύ μεγάλο ποσοστό περιπτώσεων, οι μειώσεις αυτές δεν θα οδηγήσουν και στη μείωση του κύριου ΕΝΦΙΑ των κτισμάτων.
Ο λόγος είναι ότι ο κύριος ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με συντελεστές βασικού φόρου ανά τ.μ. που αντιστοιχούν σε κλιμάκια με μεγάλο εύρος αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τ.μ. Ως εκ τούτου, σε πολλές περιπτώσεις, ακόμη και μετά τη μείωση των αντικειμενικών τιμών, πολλοί ιδιοκτήτες θα παραμείνουν στα ίδια κλιμάκια υπολογισμού του φόρου.
Ο υπολογισμός του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ
Μια ακόμη παράνομη μεθόδευση εφαρμόζεται από το Υπουργείο Οικονομικών στον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ.
Ως γνωστόν, ο φόρος αυτός επιβάρυνε το 2014 και το 2015 όσους φορολογούμενους κατείχαν την 1η-1-2014 και την 1η-1-2015, αντίστοιχα, κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ.
Φέτος, το αφορολόγητο όριο των 300.000 ευρώ έχει μειωθεί στις 200.000 ευρώ, οπότε τον φόρο αυτό θα κληθούν να τον καταβάλουν πολύ περισσότεροι φορολογούμενοι.
Το παράνομο «τέχνασμα» που εφαρμόζεται στην περίπτωση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ είναι ο μη συνυπολογισμός των οφειλών που βαρύνουν τα ακίνητα. Θα έπρεπε δηλαδή κανονικά να προβλέπεται ότι από τη συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας, η οποία απομένει προς φορολόγηση με την κλίμακα του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, μετά την αφαίρεση του αφορολόγητου ορίου των 300.000 ευρώ για την περίοδο 2014-2015 και των 200.000 ευρώ για το 2016, εκπίπτει το ανεξόφλητο υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων που έχουν ληφθεί από τον φορολογούμενο και βαρύνουν την ακίνητη περιουσία του. Το εκπεστέο ανεξόφλητο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων θα έπρεπε να είναι αυτό το οποίο είχε διαμορφωθεί την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους φορολόγησης.
Η έκπτωση του ανεξόφλητου υπολοίπου των στεγαστικών δανείων είχε ισχύσει στον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας που θεσπίστηκε το 1997 (με τον νόμο 2459/1997) και ίσχυσε μέχρι και το 2007. Είναι, δηλαδή, μια νομοθετική ρύθμιση που καθιστά δικαιότερο τον τρόπο υπολογισμού κάθε φόρου που υπολογίζεται επί της αξίας της κατεχόμενης ακίνητης περιουσίας.
