Ανεξέλεγκτη η πτώση των τιμών σε ενοικίαση και αγορά- Μείωση των συμφωνηθέντων ποσών ως και 30% ζητούν αγοραστές – 16,6% μειώθηκαν τα ενοίκια σε ένα δίμηνο
Λένε πως η καλύτερη επένδυση στη γη, είναι η… γη. Μια σειρά από κρίσεις, ωστόσο, με πιο πρόσφατη αυτή που προκάλεσε η πανδημία του κορωνοϊού, κατά την οποία οι τιμές των ακινήτων «γκρεμίζονται», καταδεικνύουν ότι τα πράγματα δεν είναι τόσο απλά. Ίσως έτσι δικαιώνεται και ο διάσημος Αυστραλός αναλυτής Paul Clitheroe, ο οποίος λέει ότι «πριν αρχίσεις να ψάχνεις την κατεύθυνση προς την οποία κατευθύνεται η αγορά ακίνητων, θα πρέπει να ξέρει ότι υπάρχουν αγορές μέσα στις αγορές».
Η Ελλάδα, είναι ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτού που λέει ο Clitheroe. Τα τελευταία χρόνια, μετά την κρίση, οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύθηκαν. Ο κύριος λόγος αυτού, ήταν η αύξηση του τουρισμού και η έλευση των πλατφορμών τύπου Airbnb, οι οποίες ουσιαστικά δημιούργησαν μια αγορά μέσα στην αγορά ακινήτων.
Το lockdown έφερε «πάγωμα» των ταξιδιών, αφήνοντας χιλιάδες ακίνητα αναξιοποίητα, με την ανασφάλεια που επακολουθεί για το μέλλον να προκαλεί πανικό, που συμπαρασύρει προς τα κάτω τις τιμές, όχι μόνο στα ενοίκια, αλλά και στις πωλήσεις, λόγω της μηδενικής ζήτησης για εμπορικά ακίνητα, αλλά και των επαναδιαπραγματεύσεων για οικήματα που είχαν ήδη συμφωνηθεί, προ κορωνοϊου.
Ύφεση
Το φαινόμενο δεν είναι μόνο ελληνικό, βέβαια. Με το κομμάτι του real estate να καταρρέει παγκοσμίως (στο Ηνωμένο Βασίλειο καταγράφονται οι χαμηλότερες τιμές από το 2009, στις ΗΠΑ οι τιμές πέφτουν ανεξέλεγκτα και σε άλλες περιοχές του κόσμου το ίδιο), πολλοί αναλυτές προβλέπουν ότι ίσως να ζήσουμε στιγμές ανάλογες με το σκάσιμο της φούσκας του real estate των ΗΠΑ, σε όλο τον κόσμο, με κατάρρευση της αγοράς ακινήτων.
Στην Ελλάδα, οι «χρυσές εποχές» που έφερε η -κυρίως κινεζική- «όρεξη» για golden visas και το Airbnb στην εγχώρια κτηματαγορά, φαίνεται πως έχυν περάσει και οι ιδιοκτήτες τώρα προσαρμόζονται στα νέα δεδομένα που προκύπτουν. Οι επενδυτές στον κλάδο του real estate, Έλληνες, αλλά κυρίως ξένοι, φέρνουν τα πάνω- κάτω, καθώς επανέρχονται ακόμα και σε deals που είχαν συμφωνηθεί προ της κρίσης του Covid-19, ζητώντας αναπροσαρμογή του τιμήματος, σε τιμές «ψαλιδισμένες» ως και κατά 30%.
Παραδείγματα, στα γραφεία των real estate agents της χώρας, υπάρχουν δεκάδες και για όλες τις περιοχές της Ελλάδας. Από τα «φιλέτα», όπου αυτοτελές κτίριο 620 τ.μ. κοντά στην Ερμού, που το συμφωνηθέν τίμημα μειώθηκε κατά 25% μετά απο επαναδιαπραγμάτευση, στα 1,2 από 1,6 εκατ. ευρώ, ως και τις πιο «βατές» συνοικίες: Στην περιοχή του Γκύζη, διαμέρισμα 78 τ.μ., από 95.000 ευρώ που ήταν η συμφωνηθείσα προ κορωνοϊού τιμή, μετά από «παζάρια» έχει φτάσει στα 80.000 ευρώ (-15,7%), με τον ιδιοκτήτη να το σκέφτεται και τον ξένο αγοραστή να ετοιμάζεται για νέα, χαμηλότερη προσφορά.
Δεν είναι βέβαια μόνο οι πωλήσεις, αλλά και οι ενοικιάσεις, όπου η κατάρρευση είναι πολύ μεγαλύτερη. Χιλιάδες ακίνητα που διατίθενταν σε πλατφόρμες τύπου Airbnb έχουν μείνει αδιάθετα, ενώ δεν εμφανίζεται ενδιαφέρον για μελλοντικά bookings. Οι ιδιοκτήτες τους, λοιπόν, μετρώντας τα ρίσκα και τις απώλειες, προτιμούν να επανέλθουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, όπου υπάρχει η εγγύηση των κερδών.
Η μεγαλύτερη προσφορά, βέβαια, οδηγεί κατά κανόνα σε χαμηλές τιμές, μιας και στο «παιχνίδι» έχουν μπει ακίνητα τα οποία είναι πλήρως ανακαινισμένα και διαθέτουν όλες τις ανέσεις που απαιτούσαν οι επισκέπτες της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι τιμές είχαν αρχίσει να διορθώνουν προ της κρίσης και η άγρια διόρθωση, η οποία ξεπερνά το 15% ανά περιοχές έρχεται λόγω της πίεσης των ιδιοκτητών που χρειάζονται άμεσα εισόδημα ή… τρέχουν να προλάβουν να μισθώσουν το ακίνητό τους πριν βρεθούν αντιμέτωποι με μεγαλύτερες μειώσεις.
Το σκηνικό της κατάρρευσης περιγράφεται γλαφυρά από τα ευρήματα έρευνας του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών Ε-Real Estates. Προκύπτει ότι μέσα σε ένα δίμηνο, στην Άνω Κυψέλη, η ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατάρρευσε κατά 16,6% μέσα σε ένα δίμηνο, καθώς από 8,4 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο που ήταν τον Φεβρουάριο, έφτασε τα 7 ευρώ το τ.μ. τον Απρίλιο. Ανάλογη πτώση έχουν και άλλες περιοχές, όπως το Περιστέρι, ή η Ηλιούπολη, όπου οι τιμές ενοικίασης βυθίζονται κατά 14,6%, από 8 ευρώ το τ.μ. τον Φεβρουάριο, ως τα 6,8 ευρώ το τ.μ. Και φαίνεται πως το γκρέμισμα, βρίσκεται μόνο στην αρχή του…
Φόβοι για νέα «φούσκα του real estate»
To σκάσιμο της «φούσκας των ακινήτων» του 2008 έγινε case study. Πόσο πιθανό είναι όμως να μη μάθαμε από τα λάθη μας; Έρευνα της EReNSEP, βλέπει πως στις ΗΠΑ, προβλέπει crash του real estate: Με το συνολικό χρέος του αμερικανικού εμπορικού real estate να φτάνει το εξωπραγματικό ποσό των 3,6 τρισ. δολαρίων, τον Απρίλιο τα καθυστερούμενα για άνω των 30 ημερών στεγαστικά δάνεια επιχειρήσεων αυξήθηκαν κατά 20%, ενώ στον οικιστικό τομέα, όπου η αγορά των υποθηκών φτάνει τα 11 τρισ. δολάρια, οι καθυστερήσεις σε πληρωμές αναμένεται να φτάσουν τα επίπεδα της Μεγάλης Ύφεσης του 1929!
Στη Μεγάλη Βρετανία, οι τιμές των κατοικιών, σύμφωνα με στοιχεία της Nationwide Building Society, οι τιμές υποχώρησαν κατά 1,7% τον Μάιο σε σύγκριση με τον Απρίλιο, καταγράφοντας τη μεγαλύτερη υποχώρηση από τον Φεβρουάριο του 2009. Στη Μαρμπέλα της Ισπανίας, οι πωλήσεις φέτος θα μειωθούν κατά 30%, ενώ στην Ασία οι επενδύσεις στο εμπορικό real estate έχουν μειωθεί κατά 23%. Στην Ιταλία, κυνηγοί ευκαιριών σε ακίνητα, αγόρασαν σπίτι για 1 δολάριο. Άραγε, βρισκόμαστε μπροστά στο σκάσιμο μιας νέας φούσκας;
ΩΣ ΚΑΙ 44% ΑΥΞΗΘΗΚΕ Η ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΣΤΗΝ ΑΘΗΝΑ
Επιστροφή… πανικου στη μακροχρόνια μίσθωση
Σε κατάσταση πανικού φαίνεται ότι φέρνει τους ιδιοκτήτες η κατάρρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα. Διαβλέποντας συνέχιση του «demolition derby» στις τιμές -λόγω της μείωσης ζήτησης, του ανταγωνισμού από τα ξενοδοχεία και τα νεότερα ακίνητα, της διόρθωσης της αγοράς και άλλων παραγόντων- ένα μεγάλο ποσοστό ιδιοκτητών ακινήτων μετακινούν τις περιουσίες τους από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, στην ανοιχτή αγορά, προς ενοικίαση για μακροχρόνιες μισθώσεις. Έρευνα της Ernst & Young για λογιαρασμό του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Αθηνών, συμπεραίνει ότι μόνο στο Δήμο Αθηναίων, η αύξηση της προσφοράς ακινήτων στη μακροχρόνια, με αντίστοιχη μείωση της προσφορας στη βραχυχρόνια μίσθωση, φτάνει ως και το 44,4%.
«Οι αγοραπωλησίες έχουν σταματήσει, οι πλατφόρμες τύπου Airbnb έχουν καταρρεύσει και οι ιδιοκτήτες ακινήτων βλέποντας τη μειωμένη τουριστική κίνηση και τα εισοδήματά τους να συρρικνώνονται στρέφονται προς τη μακροχρόνια μίσθωση», σχολιάζει η μελέτη, η οποία κάνει λόγο για μια νέα πραγματικότητα που εμφανίζεται στην ελληνική αγορά ακινήτων. Με πολλούς ιδιοκτήτες να βρίσκονται σε στάση αναμονής, τη μεγαλύτερη αύξηση σε αγγελίες ακινήτων προς ενοικίαση, σύμφωνα με τη μελέτη, εμφανίζει η περιοχή των Πετραλώνων (44,4%), ακολουθούμενη από το Νέο Κόσμο (43,6%), ενώ κατά 30,8% αυξήθηκαν τα ενοικιαστήρια στο Εμπορικό Τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Ακρόπολη κ.α.).
Κατά 18% αυξήθηκαν οι αγγελίες ενοικίασης διαμερισμάτων στις περιοχές Γκάζι Μεταξουργείο – Βοτανικός, ενώ στις περιοχές Ιλίσια, Εξάρχεια-Νεάπολη, Πολύγωνο και Παγκράτι η αύξηση κυμάνθηκε από 11-11,8%. Στο Μετς-Καλλιμάρμαρο η άνοδος άγγιξε περίπου το 9%, ενώ στο Κουκάκι-Μακρυγιάννη το 5%. Επομένως, γίνεται αισθητή η ενίσχυση της προσφοράς των διαθέσιμων ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, ιδίως σε περιοχές όπου είχαν παρατηρηθεί ελλείψεις.
ΑΓΩΝΙΑ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΕΛΛΗΝΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ
Σκηνικό κατάρρευσης στο Airbnb
Φέτος, η πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb, θα έκανε την ΙΡΟ της, υπολογίζοντας αστρονομικά έσοδα. Ο κορωνοϊός, ωστόσο, ήρθε να αλλάξει την εικόνα «βασιλείας» της εταιρίας και να τη βάλει σε περιπέτειες. Σήμερα, η Airbnb απολύει το 25% του προσωπικού της, περίπου 2.000 εργαζομένους και μαζεύει 2 δισεκατομμύρια δολάρια για τη χρηματοδότηση χρέους, παγώνοντας όλα τα projects της, για να καλύψει την «αιμορραγία» που έφερε το lockdown.
Ο CEO της, Brian Chesky, λέει ότι «οι δραστηριότητες της Airbnb χτυπήθηκαν δυνατά, με τα έσοδα φέτος να προβλέπεται ότι θα είναι λιγότερα από τα μισά όσων είχαμε βγάλει το 2019». Με τα έσοδα να αναμένονται φέτος στα 4,2 δισ. δολάρια, η εταιρία καίει ρευστό ανεξέλεγκτα, κάνοντας τη WSJ -και όχι μόνο- να μιλά για «αβέβαιο μέλλον» και να προβλέπει ακύρωση της φετινής ΙΡΟ. Υπερβολή;
Όχι, αν σκεφτεί κανείς τις έκτακτες συνθήκες, τον άγριο ανταγωνισμό και το γεγονός ότι στο πρώτο εννιάμηνο του 2019, η Airbnb είχε γυρίσει σε ζημιές ύψους 322 εκατ. δολαρίων έναντι κερδών 200 εκατ. δολαρίων το 2018. Για να διασφαλίσει τη λειτουργία της εν μέσω πανδημίας, κατέφυγε στις Silver Lake και Sixth Street Partners, από τις οποίες πήρε δάνειο 1 δις δολαρίων, με επιτόκιο 10%!
Την ίδια ώρα, εξοργισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων που συνεργάζονταν με την πλατφόρμα, σε όλο τον κόσμο, απορρίπτουν το σχέδιο αποζημιώσεων ύψους 250 εκατ. δολαρίων, και τη συνεργασία τους με την Airbnb, μιλώντας για «publicity stunt», αφού οι περισσότεροι είτε δεν παίρνουν τίποτα, είτε παίρνουν «κωμικά και προσβλητικά ποσά ως αποζημιώσεις».
Στις ΗΠΑ, ο Thierry Rignol, ο οποίος έχει 80 Airbnb listings σε διάφορες Πολιτείες, πήρε την αποζημίωση γαι τις απώλειες ύψους 30.500 δολαρίων που είχε φέτος, λόγω των ακυρώσεων. Η Airbnb, λέει, αντί των 3.800 δολαρίων που θα έπρεπε να του δώσει (25% της απώλειας υποσχέθηκε να καλύψει), του έστειλε μια επιταγή ύψους… 106,02 δολαρίων.
Στην Ελλάδα, από την άλλη, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που συνεργάζονταν με την πλατφόρμα δεν ξέρουν καν αν δικαιούνται αποζημίωσης, αφού η μητρική δεν έχει καταστήσει σαφές εάν η πολιτική αποζημιώσεων θα καλύψει όλες τις αγορές στις οποίες δραστηριοποιείται. Αλλά, ακόμα και αν προβλέπεται, φαίνεται πως το 25% και ο… τρόπος που το υπολογίζει η πλατφόρμα, απέχουν έτη φωτός από τα χρήματα που έχασαν πραγματικά οι ιδιοκτήτες.
Η αγορά του Airbnb στην Ελλάδα εμφάνιζε ήδη εικόνα κατάρρευσης από την περσινή -πανηγυρική για τον τουρισμό- σεζόν, αφού ο ανταγωνισμός των ξενοδοχείων εντείνεται και η υπερπροσφορά καταλυμάτων για τουρίστες διόρθωσε τις τιμές. Ήδη, το 2019, οι εμπλεκόμενοι με τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση είδαν τα εισοδήματά τους να μειώνονται έως και 30% σε σχέση με το 2018, με παράγοντες της κτηματομεσιτικής αγοράς να εκτιμούν ότι η ψυχολογία στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι πολύ κακή και ίσως προμηνύει «θάνατο», καθώς προβλέπουν ότι όταν επανακάμψει ο τουρισμός, ο κόσμος θα στραφεί στον ξενοδοχειακό κλάδο, εγκαταλείποντας το Airbnb.
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
