Στο απροσδόκητο ράλι που καταγράφει το ελληνικό real estate αναφέρεται ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς προσδιορίζοντας τους τρεις λόγους οι οποίοι εξηγούν την πρωτοφανή κίνηση παρά την οικονομική ύφεση.
Οι προβλέψεις της τράπεζας για τη συνέχεια είναι ότι «η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίζει να αναπτύσσεται παράλληλα με μια πολύ ισχυρή οικονομία για μια σειρά ετών». Όπως αναφέρεται μάλιστα στην ανάλυση «η αγορά ακινήτων θα συγκλίνει με τα επίπεδα ισορροπίας ή «δίκαιης αποτίμησης» προς το 2027».
Συγκεκριμένα στην ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς αναφέρεται: Η πορεία της αγοράς ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2020 αποτέλεσε έκπληξη ακόμα και για τον πιο αισιόδοξο οικονομικό αναλυτή, καθώς σε μια χρονιά ύφεσης, όπου το ΑΕΠ συρρικνώθηκε κατά 8%, οι τιμές οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 4,3% και οι τιμές επαγγελματικών ακινήτων κατά 1,2%.
Εκ των υστέρων οι λόγοι αυτής της «αποσύνδεσης» μεταξύ μακροοικονομικών δεδομένων και τιμών ακινήτων είναι προφανείς.Μετά το αρχικό σοκ της ταχύτητας διασποράς της πανδημίας και του πρώτου κύματος κοινωνικής αποστασιοποίησης, η πλειοψηφία των ενδιαφερόμενων αγοραστών/επενδυτών συνειδητοποίησαν ότι η πανδημία του Covid-19 θα ήταν παροδική και η οικονομική δραστηριότητα θα επανερχόταν στα προ-covid επίπεδα.
Όπως λοιπόν οι χρηματιστηριακοί αναλυτές στα μοντέλα δίκαιης αποτίμησης μετοχικών αξιών άρχισαν να χρησιμοποιούν τα προσδοκώμενα κέρδη του 2021 αντί για την κερδοφορία του 2020, έτσι με τρόπο ανάλογο, και οι επενδυτές στην αγορά ακινήτων, παρέκαμψαν τη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος (των νοικοκυριών) και της κερδοφορίας (των επιχειρήσεων) του 2020 και συνέχισαν να αποτιμούν την αγορά ακινήτων ως συνάρτηση των μακροχρόνιων προοπτικών της ελληνικής οικονομίας.
Η προσέγγιση αυτή είχε τρεις άμεσες επιπτώσεις:
1. Πρώτον, οι τιμές στην αγορά ακινήτων συνέχισαν και το 2020 να κινούνται ανοδικά παρά την πρωτοφανή οικονομική ύφεση υποστηριζόμενες από τις θετικές μακροχρόνιες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας, καθώς και από διοικητικές αποφάσεις όπως η «χρυσή βίζα» και άλλα φορολογικά κίνητρα που αποσκοπούν στο να γίνει η ελληνική αγορά ακινήτων ελκυστική στο διεθνές επενδυτικό κοινό.
2. Επιπρόσθετα, η συνδυαστική επίδραση του θετικού μακροοικονομικού περιβάλλοντος και του χαμηλού σημείου εκκίνησης (δεδομένου ότι την προηγούμενη δεκαετία οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν σωρευτικά περισσότερο από 44%) έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων (οικιστικά και επαγγελματικά) να δύνανται να συνεχίσουν να αυξάνονται βραχυπρόθεσμα κατά 6%. Μακροπρόθεσμα προβλέπουμε ρυθμό αύξησης και στις 2 κατηγορίες ακίνητων περί το 3%, παράλληλα με τον ρυθμό ονομαστικής μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας.
3. Ωστόσο, ο συνδυασμός της πτώσης διαθέσιμου εισοδήματος και κερδοφορίας και της αυξητικής πορείας των τιμών ακινήτων σημαίνει ότι, πρόσκαιρα τουλάχιστον, έως να επανέλθουμε στην ανάπτυξη, οι δείκτες αποτίμησης ακινήτων εμφανίζονται αυξητικοί.
Ποια θα είναι η συνέχεια
Όπως αναφέρεται στην έκθεση της τράπεζας «συμπεραίνουμε ότι ξεκινώντας από ένα πολύ χαμηλό επίπεδο, η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίζει να αναπτύσσεται παράλληλα με μια πολύ ισχυρή οικονομία για μια σειρά ετών. Εάν οι προβλέψεις μας τόσο για την ελληνική οικονομία, όσο και για την αγορά ακινήτων αποδειχθούν ορθές, η αγορά ακινήτων θα συγκλίνει με τα επίπεδα ισορροπίας ή «δίκαιης αποτίμησης» προς το 2027».