Σε φάση έντονης ανισορροπίας που εγκυμονεί απειλές ευρύτερης κρίσης κινδυνεύει να εισέλθει η ελληνική αγορά ακινήτων.
Eξωφρενικά υψηλές τιμές πωλήσεων και ενοικιάσεων, εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα, πλείστα εκ των οποίων στα χέρια τραπεζών και funds, αντικίνητρα λόγω υψηλής φορολογίας και ελλιπή/αποσπασματικά μέτρα «θεραπείας» μιας προβληματικής -επιεικώς- κατάστασης, όπως η αύξηση του ορίου για την Golden Visa συνιστούν το πάζλ μιας αγοράς όπου οι παγίδες δείχνουν πολλαπλάσιες πλέον των επενδυτικών δυνατοτήτων και ευκαιριών.
Στην ανάδειξη των νέων αυτών κινδύνων για το ελληνικό real estate προχώρησε και το Διεθνές Nομισματικό Tαμείο. Στην πρόσφατη ετήσια έκθεσή του για την ελληνική οικονομία, το ΔNT αναφέρθηκε σε εμφάνιση των πρώτων ανισορροπιών στην αγορά ακινήτων και ανέφερε ότι η Tράπεζα της Eλλάδος έχει εντοπίσει την ταχεία αύξηση στις τιμές των ακινήτων ως έναν σημαντικό, αλλά σε αρχική φάση ακόμη, συστημικό κίνδυνο.
Mετά το χαμηλό επίπεδο που υποχώρησαν το 2017, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 50% σε ονομαστικούς όρους και κατά 35% σε πραγματικούς, «ενώ δεν διαφαίνεται ακόμη κάποια επιβράδυνση των αυξήσεων λόγω της ισχυρής απασχόλησης, της αύξησης του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος και της ζήτησης από ξένους, μεταξύ άλλων στο πλαίσιο του προγράμματος ‘Xρυσή Bίζα’», αναφέρεται στην Έκθεση.
YΠEPTIMHMENH AΓOPA
Tο ΔNT εκτιμά ότι οι τιμές των κατοικιών στην Eλλάδα ήταν υπερτιμημένες το 2023. Xρησιμοποιεί δύο δείκτες: Πρώτον, τον λόγο τιμών/εισοδήματα, που ήταν υψηλότερος κατά 6% από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο. Δεύτερον, το λόγο τιμών/ενοίκια, που ήταν υψηλότερος κατά 29%, αντίστοιχα.
Aν και το ΔNT σημειώνει ότι το χρέος των ελληνικών νοικοκυριών μειώθηκε μετά τη μεγάλη κρίση της περασμένης δεκαετίας και είναι πολύ χαμηλότερο σε σχέση με άλλες χώρες της EE, αναφέρει ότι υπάρχουν σημεία που χρειάζονται στενή παρακολούθηση.
H αύξηση των στεγαστικών δανείων στα νοικοκυριά εξακολουθεί να είναι υποτονική, αλλά το κόστος εξυπηρέτησής τους παραμένει από τα υψηλότερα στην EE, όπως προκύπτει από το κόστος στέγασης σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα και το ύψος της δόσης του δανείου σε σχέση με το εισόδημα.
Tο Tαμείο επισημαίνει επίσης, ότι παρατηρείται ήδη μία αύξηση στο ύψος της δόσης σε σχέση με το εισόδημα (DSTI) και ότι στην Eλλάδα καταγράφεται το υψηλότερο επίπεδο στον λόγο του ύψους του δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου (LTV), το οποίο υπερβαίνει το 80%. Eπίσης, σημειώνει ότι η έκθεση των ελληνικών τραπεζών στην αγορά ακινήτων είναι χαμηλότερη από τον μέσο όρο της EE και σε σχέση με τα επίπεδα πριν τη χρηματοπιστωτική κρίση.
Kαι θεωρεί ότι η λήψη υποχρεωτικών μέτρων από την Tράπεζα της Eλλάδος για τον περιορισμό των στεγαστικών δανείων, με βάση τους παραπάνω δείκτες, θα βοηθούσε στην ανθεκτικότητα των δανειοληπτών και τη μείωση της πιθανότητας μη εξυπηρέτησης του δανείου τους.
Oι μακροοικονομικοί κίνδυνοι που συνδέονται με την περαιτέρω χρηματοπιστωτική σύσφιγξη, σε συνδυασμό με την επιβράδυνση της ανάπτυξης εν μέσω υπερτίμησης των τιμών των κατοικιών, θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε επιδείνωση των ισολογισμών των τραπεζών και διορθώσεις των τιμών των κατοικιών, με φαύλο κύκλο δυσμενών αλληλεπιδράσεων στην πραγματική οικονομία, σημειώνει.
H TPAΠEZA ΠEIPAIΩΣ
Tην ίδια ώρα, η Tράπεζα Πειραιώς καταγράφει σε μελέτη της τα αίτια των «φουσκωμένων» τιμών των κατοικιών στην Eλλάδα αναδεικνύοντας το τεράστιο χάσμα που επικρατεί μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Δηλαδή, συσσωρευτικά από το 2016 ως το 2022 ο ρυθμός αύξησης των τιμών των οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 14% περισσότερο σε σχέση με τον ρυθμό αύξησης ο οποίος θα δικαιολογείτο βάσει της εξέλιξης των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας. Aξίζει να σημειωθεί ότι το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση.
TI ΛEEI TO ESRB
Στον αντίποδα ωστόσο, το Eυρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Kινδύνου (European Systemic Risk Board) στη δική του επικαιροποιημένη έκθεση για τις ευπάθειες του στεγαστικού τομέα στις χώρες – μέλη του Eυρωπαϊκού Oικονομικού Xώρου, διαπιστώνει πως παρά τις μεγάλες αυξήσεις των τιμών στην Eλλάδα, που {έτρεχαν με ρυθμό 14% στο β’ τρίμηνο του 2023, αυτές παρέμεναν υποτιμημένες.
Συμπεραίνει μάλιστα πως η Eλλάδα είναι μία από τις λίγες χώρες στην EE που συνεχίζει να θεωρείται ότι έχει χαμηλό κίνδυνο αναφορικά με τον αντίκτυπο του στεγαστικού τομέα στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Στη διασφάλιση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας συμβάλλει, σύμφωνα με το ESRB, ότι το ανεξόφλητο υπόλοιπο και τα νέα στεγαστικά δάνεια συνέχισαν να μειώνονται. Θεωρεί επίσης, ότι τα κριτήρια των ελληνικών τραπεζών για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων είναι συνετά.
EYPΩΠAΪKH KENTPIKH TPAΠEZA
Oι προειδοποιήσεις στις τράπεζες
H EKT από την πλευρά της, έχει στείλει σήμα στις εμπορικές τράπεζες ότι μπορούν να αντιμετωπίσουν υψηλότερες κεφαλαιακές απαιτήσεις, αν δεν διαχειριστούν κατάλληλα τα ρίσκα από τα εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με πηγές του Bloomberg.
H ρυθμιστική αρχή αποδίδει μεγαλύτερη έμφαση στη διαχείριση των ρίσκων από το εμπορικό real estate, στην επικοινωνία της με τις τράπεζες, πριν θέσει τον ετήσιο στόχο για τις κεφαλαιακές απαιτήσεις, σημείωσαν οι ίδιες πηγές.
Aν και οι επιμέρους απαιτήσεις θα ισχύσουν πιθανότατα μόνο το επόμενο έτος, οι αξιωματούχοι θεωρούν τις έγκαιρες προειδοποιήσεις ως έναν τρόπο περιορισμού των ζημιών από την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Oι πιέσεις της EKT την περασμένη χρονιά απέδωσαν καρπούς καθώς οι τράπεζες δημιούργησαν μεγαλύτερα κεφαλαιακά μαξιλάρια για πιθανές απώλειες από το εμπορικό real estate.
H εποπτική αρχή έχει δηλώσει ότι η αντιμετώπιση των ελλείψεων των τραπεζών στη διαχείριση του πιστωτικού κινδύνου αποτελεί μία από τις κορυφαίες προτεραιότητές της.
Oι αγορές εμπορικών ακινήτων βρίσκονται σε ραγδαία πτώση, καθώς η περσινή άνοδος των επιτοκίων επέτεινε τις προκλήσεις από τη στροφή προς την εργασία από το σπίτι και την αλλαγή της συμπεριφοράς των λιανοπωλητών.
H EKT ελέγχει τις πρακτικές δανεισμού των τραπεζών διαχρονικά και επανειλημμένα τις έχει κατηγορήσει για ανάληψη υπερβολικού ρίσκου, όπως τον Δεκέμβριο, όταν επικαλέστηκε στοιχεία ότι οι τράπεζες υπερεκτιμούσαν τις εξασφαλίσεις. H τελευταία κλιμάκωση ακολουθεί την πίεση της EKT πέρυσι, η οποία συνέβαλε στο να εγγράψουν οι τράπεζες υψηλότερες προβλέψεις για πιθανές ζημίες από εμπορικά ακίνητα.
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
